京独栋别墅有高价却无旺市

pindleskin

今年以来，在整体住宅市场以及别墅市场成交都开始出现回升的情况下，独栋类别墅产品却未能跟上步伐。根据亚豪机构统计数据显示，2012年1-8月北京别墅市场独栋类产品共实现成交436套，占全部别墅产品成交的比重为25.8%，相比去年同期，独栋类产品的成交套数减少了45套，成交占比则下滑了近15个百分点。

自去年限购政策实施以来，整体别墅市场都处于一片低迷，独栋类产品也不例外，2011年前8个月的成交量仅不到2010年同期的一半。而进入到2012年以来，基于政策市场仍未有放松趋势，大量项目开始降价促销，以期通过价格的调整促进成交量的回升。从别墅市场来看，自4月市场价格坚冰出现裂痕之后，主力销售期的项目纷纷开始调高折扣力度，95折基本成为折扣基准，部分项目甚至出现9折的超高折扣幅度，再加上部分经济型别墅的低价入市，整体别墅市场在6、 7月份也出现一个成交的小高峰。但是对于独栋类产品而言，由于其本身特性的影响，价格调整的空间较小，因此并没有随着整体别墅市场出现非常明显的回暖现象。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，独栋类别墅多为大户型产品，例如御汤山、温哥华森林北郡、格拉斯小镇等项目户型面积最小在400-500平米起，远洋·LAVIE的产品户型更是大至800-1000平方米。而大面积再加上独门独院的稀缺性使得独栋类产品总价多在千万以上，例如珠江·紫宸山与运河岸上的院子售价均为3000万/套起，清锦源4000万/套起，而中骏绿洲家园则高达1.3亿/套起。而这些特性使得其所面向的购房人群多为金字塔顶端财富人群，这部分群体对于价格的波动敏感度较低，但是对于品牌美誉度与稳定性更为重视。因此在整体别墅市场均进入“以价换量”周期时，独栋类产品仍然价格坚挺，2012年前八个月当中，独栋产品均价超过30000元/平方米的月份达到4个，而去年前八个月仅有两个。价格的坚挺也使得其成交情况并未随着整体市场的回暖而回升，成交占比更是大幅下滑。

成交的下滑一方面源于价格的严峻市场环境下的价格坚挺，另一方面则源于市场增量的逐渐减少。根据亚豪机构统计数据显示，2012年1-8月北京别墅市场共新增独栋类产品236套，占别墅供应总量的比重为19.1%，相比去年同期，新增供应的绝对数量减少了204套，供应占比下降了8个百分点。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近年来政府多次发文控制别墅类产品用地，2012年，国土部下发“关于1.0以下住宅用地停止审批”的文件，别墅项目的开发受到了极大限制，尤其是容积率最低的独栋类别墅产品。从目前市场在售别墅项目类型也可以看出，新增纯独栋类社区少之又少，在售多为老项目甚至尾盘，新的别墅社区为规避容积率风险，多采取各种别墅产品混合甚至增加部分花园洋房产品的混合型模式。一方面新增产品不断减少，另一方面在售产品仍能保持稳定去化速度，造成目前市场当中独栋类产品存量逐渐减少，截止2012年8月份，北京独栋类别墅存量为1760套，这一数量相比去年8月的存量有所减少。而从未来独栋市场发展情况来看，供应量的逐渐减少已成定局，但是随着财富阶层对于物质生活水平要求的不断提高，以及新兴财富阶层的不断涌现，该类产品的需求仍将持续旺盛，因此其价格走势仍将会一路攀升。