稳定房价预期将是年内首要任务

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新一轮中央房地产调控主要是“维持既有政策，再度调控加码的可能较小”，以完善与修正现在的政策为主，避免调控过头，影响到稳增长

谢逸枫

一场颇受社会关注的“国务院督查16省楼市调控执行情况检查”已静悄悄结束了。但是督查总结报告究竟何时出来？国务院督查组发现16省楼市调控执行什么情况？有何应对之策？是否有新的政策出台？中央政策储备是否有充足的弹药？什么时间放出？这一系列的问题都关系到目前房地产市场发展方向，影响到房价涨跌预期判断，也关乎下一步房地产政策走势。当前房地产调控已经进入十字路口，而房地产政策走向的迷茫、徘徊、猜想让房价如弹簧，一连反弹两个月。笔者认为，国务院将在今年楼市“金九银十”之前打响调控成果和稳定市场预期的“保卫战”，而调控楼市房价则演变成一场空前绝后的“持久战”。

督查结果暴露

地方政府政策执行盲点

近日，国务院督查组表示，从督查情况看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。督查中也发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘价格公示不规范。

笔者认为，其实，地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%，调控政策的连贯性无法延伸，无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容，甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行，自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显，调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产，预售款监管形同虚设。可想而知，国务院督查组的发现，恰巧暴露地方政府政策执行盲点。

笔者认为，中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

“持久战”加剧

中央与地方调控博弈

从国家统计公布今年7月数据和前6月数据对比看，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比连续两个月保持上涨趋势，连跌8个月后，房价第二次出现正增长，呈现筑底小幅度上涨反弹局面。房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。

从这次对全国16个省（市）开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

笔者认为，从上半年和7月房价数据指标看，房价上涨的拐点来临，而地方版4万亿投资和中央短期临时性政策调控及房地产制度的弊端冲击下，将给房价埋下反弹隐患。地方政府按捺不住放松调控的冲动之心，源于土地出让金收入减少。一边是坚决控制房价上涨，一边是力图刺激楼市和土地市场成交回升，这样的博弈还将继续。

稳住市场房价预期

成首要任务

中国房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。而在国土资源部的通报中，上半年全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实率仅为29.6%。在一些房地产开发商看来，如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足，导致未来新房供应量不足，供需失衡的结果就是房价的暴涨。

而在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。会不会有新的调控政策出台？下一步调控如何走？这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地房地产调控政策落实情况之后，市场上最为关心的问题。在督察组返京半个月之后，越来越多的证据显示，楼市调控同样是“维稳为主”。督查组有弹有赞，在责备个别地方“放松调控”的同时，也肯定“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”。

对此，国务院督查组成员表示，尽管当前价格反弹压力依旧存在，但并不能构成判断市场全面反弹的依据，在继续抑制市场反弹的因素里面，“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。

笔者认为，在督查组最终提交报告中之前，目前尚不清楚国务院对此的批复，而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看，即使有进一步政策，也不会在短期内出台，触发点在于未来一段时间市场的发展。其实降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施，永远是治标不治本，根本不可能彻底解决房价和住房问题，应该采取长期性和系统化的政策体系。“多管齐下”，方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。