贾卧龙：救市的背后 买房者的烦恼

pindleskin

2012年5月31日，河北石家庄拟出台新的措施对石家庄楼市进行微调，主要包括五个方面，家庭人均住房面积低于30.6平米的可购买第三套房，楼盘工程进度达到25%就能办理预售许可证，放宽商品房抵押担保条件，鼓励用自有存量土地建经适房，限购实施前购房的可申请备案。这五条微调政策是在楼市低迷、开发商资金吃紧、购房者持币观望、地方政府土地财政收入下降的情况下出台的救市政策，该政策的出台必将对楼市产生重大影响。

开发商资金压力将得到缓解

楼市调控持续了一年多，在限购、限贷等强制政策下，房地产市场陷入长时间的低迷，这种情况下，开发商的资金链受到了严峻的考验。开发商做项目的资金来源主要有三方面，一是开发商的自有资金，二是开发商从银行的贷款（或高额借款），三是来自楼盘销售的回款。限购、限贷政策的执行，使得开发商的银行贷款和销售回款都受到影响，所以资金链的紧张是不可避免的。

石家庄新的微调政策的出台，将会使开发商的资金压力大大缓解。允许预售证提前办理，开发商将再次回到“卖楼花”时代，可以通过房屋预售快速回笼大量资金，随着商品房抵押担保条件的放宽，银行的土地贷款和开发建设贷款也将同时放宽。通过银行宽松的贷款获得的资金以及销售获得的回款资金，开发商将迎来一个资金宽裕的时代，告别“无米下锅”的尴尬。

“限购”政策将有所松动

石家庄此次微调，很重要的一点是推出了购买第三套房的政策。根据政策内容，石家庄家庭，人均住房面积低于河北省人均住房面积30.6平方米的，可允许购买第三套房；家庭已有两套或两套以下住房，但均低于廉租房住房标准，将允许再次购买住房；非本市户口的居民，可持税务或社保单位或供职单位开具的一年纳税证明或社保证明，申请办理再购房手续。允许购买第三套房的政策，给市场传递了一个重要信号，那就是“限购”政策将有所松动。

购房者心态将发生转变，房价将暴涨

从去年调控以来，购房者的态度大多是持币观望，对房价持下降预期。然而今年以来，各地楼市的微调政策不断，国家又适时提出“稳增长”战略，推出新版“4万亿”投资，购房者的心理预期已然受到影响。此次石家庄的微调政策更是使购房者的心理预期加速转变，从持币观望转为担心房价因政府救市而报复性上涨，从而纷纷加入购房、抢房大军之列。

一边是开发商资金压力得到缓解，一边是购房者心理预期和购房信心产生改变，楼市必将会迎来新一轮的反弹，房价也将会在新的热潮中暴涨。鉴于此，此次新政策的出台，将会使一年多的楼市调控功亏一篑，对楼市回暖、购买量增加等起到推波助澜的作用，政府救市将会使楼市迎来一个新的时代。