张瑞东：软监管无机制 央企“退房”难兑现

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央企磨磨蹭蹭不愿退出房地产市场，当然出于自身利益考量。一方面，央企盈利形势严峻。财政部近日发布数据，今年上半年，包括央企在内的国有企业累计实现利润总额10203.8亿元，同比下降11.6%；另一方面，房地产市场波澜欲起。在历经8个月的走低之后出现反弹。数据显示，销售金额排名前十位的房企上半年共实现销售3624.8亿元，同比增长9.09%。销售面积排名前十位的房企上半年共销售3634.9万平方米，同比增长14.64%。如此，央企还指望房地产挽救本业并为业绩数据“描金”，谁肯在如此关键的时间点退出？

更重要的是，软绵绵的 “退房令”，既无实际的约束力度和惩戒措施，亦无严格具体的时间表，甫诞之初就奠定了“心太软”的基调，指望其发挥作用无异于痴人说梦。而且，随着市场格局的变化，国资委对“退房令”的解读也变化无常——楼市大热时宣传“坚决清理”；市场成交不活跃时，谈论“尊重市场规律”。

不仅如此，对“退房令”进程的监督，可谓若有若无。从2010年3月至今已经两年多时间，国资委从未发表过硬性的文件或言论，也未对央企的行为进行抨击或提出要求。国资委方面最新一次表态是在去年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出。此后国资委再没有向外公布 “退房令”的进展。

指望央企基于道德自律而主动退出是不现实的，只有建立完善机制，才能令主业非房地产央企鸣金收兵撤离楼市。首先，要为央企划定严格的退出时间表，令其认真执行退出政策，严格限定经营范围，使其把资源从房地产市场撤离。已经完成的项目，坚决不得再次进入；未完成的项目则限定完工时间。

其次，建立以主营业务为主的考核机制，对于房地产领域的营业收入不计入考核，甚至加负分，以消解央企的“票房”热情。同时，消解其授信优先权，在资金链上让央企和民企站在同一起跑线，使二者在公平公正的平台上进行博弈。看紧央企的钱袋子，除了严格增量贷款发放程序，对于存量部分也要盯紧，避免其他领域的资金投入到房地产领域。
此外，土地财政仍大受地方政府追捧，鉴于不少城市的土地出让金已经超过地方财政收入的50%，让央企退出房地产市场的目的，是避免“大鳄”对楼市的搅动效应，釜底抽薪之计，是从根本上遏制地方政府的地产依赖。这就要求中央和地方共同努力，找出替代土地收入的“财源”，努力实现转型。

近来，不仅楼市成交量回升，中央调控政策屡遭地方 “微调”，“地王”也频现城头，挥旗摇旌。上月，南京市国土资源局一口气推出41幅地块的土地出让预告，共计约230万平方米，创南京市土地市场预告地块之最。这到底是开发商的迫切需求，还是地方政府看好后市的信号，抑或二者兼有？在楼市调控的紧要关口，坚定调控信心是最重要的，而这种信心，则应该通过保持政策刚性、督促央企“退房”传达给市场和百姓。