个别一线城市再现“地王”下一步或成调控焦点

pindleskin

近期的土地市场并未与炙热的天气一样火爆，底价、低价成交成为市场主旋律，市场整体呈现冷清局面。但是，在个别一线城市，开发商拿地预期向好，“地王”时有冒出，土地市场已呈现出回暖迹象。业内普遍认为，接下来几个月，如果土地溢价明显增多，土地市场很可能成为下一轮调控焦点。

整体保持着低位运转态势

自6月以来，各地楼市淡季不淡，住宅成交量回升，部分城市甚至重现排队购房的久违场面。但另一方面，土地市场却依然“淡定”，整体保持着低位运转态势。

在几天前举行的武汉第七次土地拍卖会上，共推出11宗地块，除5宗延期外，仅有1宗地块出现竞价，其余均以底价成交。楼面地价最高仅2455元／平方米，最低仅750元／平方米，被业内称为“土地卖出白菜价”。

不仅在武汉，石家庄近期举行的第七批国有建设用地使用权公开出让活动中，7宗市区地块全部以底价成交，依然难破今年以来的“底价”魔咒。

类似的冷清现象不仅出现在二、三线城市，在一线大城市也较为明显。据统计，7月份上海共出让10宗经营性用地，较6月大幅减少11宗，其中3宗为新房市场热点置业板块。即便如此，最终却均以溢价率20％至40％之间成交，远远低于业内预期。

实际上，自年初以来，全国土地市场就普遍呈现较为冷清的局面。国家统计局近期发布的数据显示，上半年房地产企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19．9％。另据国土资源部的数据显示，在105个受监测的主要城市中，二季度有53个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个。

“当前楼市低迷，销售不景气，许多房企迫于库存和资金压力不敢出手，导致土地市场要么流拍，要么底价成交，即使是溢价成交，溢价率也很小。”亿房网研究中心研究员陈龙说，当前房企拿地的资金门槛还较高，许多资金实力不强的房企不敢轻易拿地，这也使得上半年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场。

“地王”已开始“四处开花”

然而，在平静的市场之下，已有暗流涌动。近期北京、广州等城市相继出现的“地王”让不少购房者平添了几分担忧。业内人士提醒，“地王”已开始“四处开花”试探市场底线，个别城市已呈现回暖迹象。

在7月30日举行的北京土地拍卖中，和裕地产以37875元／平方米的楼面价捧得一商业金融地块，成交价位居北京历史上同类地块的第二位。在此之前，赫华恒瑞地产以26．3亿元购得北京万柳地块，折算楼面地价近4万元／平方米，刷新了北京和全国单价地王纪录。而在更早的6月，恒大地产以13．22亿元购得广州珠江新城地块，溢价率高达170％，引发市场一片哗然。

市场人士认为，目前开发商对拿地的态度开始变得积极。虽然行情低迷，但有实力的开发商都会为未来几年的发展储备土地。

北京中原市场研究中心最新数据显示，7月全国13个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，获得土地出让金335．5亿元，上涨6％。其中，北京等一线城市更是显著“回暖”。北京土地整理储备中心数据显示，7月北京共成交16宗土地，获得土地出让金共93．61亿元，创下今年以来单月土地收入新高。

“从最近全国主要城市供地及成交状况来看，个别城市土地市场已有回暖的迹象，高单价、高总价的地块次第出现。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说，很多地方都已加大推地力度，吸引了许多开发商的关注，也涌现出恐慌性购房人群，为回暖进一步扩大埋下了隐患。

“个别回暖”影响对调控预期

虽然目前的“个别回暖”不足以左右整体市场，但也在一定程度上影响了人们对调控的预期，可能会刺激更多购房者加快入市。业内普遍认为，土地市场或成接下来楼市调控关注点。

土地拍卖的高溢价不仅会推动周边一手房、二手房的房价，还可能进而导致下一轮土地基价的增高，成为房价上涨的诱因。李国政认为，目前楼市调控进入了敏感期，土地市场的“风声”很容易被市场误解为趋势和信号，从而一定程度上推动市场的非理性发展。