中粮集团香港买壳或注入商业地产？

pindleskin

伴随中粮集团香港买壳计划近期曝光，市场上有关中粮集团是否会将旗下商业地产甚至整体地产业务注入香港壳公司实现上市的猜想越发浓厚。

8月1日，壳公司侨福企业(00207.HK)宣布委任新百利有限公司为独立财务顾问，显示买壳的交易仍在有条不紊地推进之中。

在此之前，侨福企业已发布公告称，中粮集团全资子公司中粮香港将以每股0.92港元作价，向侨福企业主席黄健华及兄弟收购合共3.937亿股股份，相当于公司全部已发行股本约73.5%，总作价3.622亿港元。

作为香港豪宅阳明山庄开发商的侨福企业表示，交易完成后，除了现在的物业及投资业务外，还将研究是否适宜进行任何资产或业务收购。而中粮集团旗下地产业务被普遍认为最有可能在未来被注入侨福企业。

目前，中粮集团旗下地产业务平台包括以住宅开发为主的A股上市公司中粮地产（000031.SZ），以及侧重商业地产开发的中粮置业。中粮集团此前一直酝酿整合旗下的地产业务，但迟迟未有实质行动。此番香港买壳，意味整合大幕或许即将拉起。

融资渴望

在收购侨福企业股权之前，中粮地产是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司，但持续的调控令这家起初被寄予厚望的地产公司表现始终不尽如人意。

2006年2月，中粮集团于中粮地产股权分置改革过程中承诺，将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并逐步注入优质资产。但当2008年中粮集团计划将9个房地产开发公司注入中粮地产时，因为资本市场、涉及外资等原因一度搁浅。截至目前，只完成了对上海一家项目公司51%股份的收购。

与此同时，证监会收紧房企再融资，也令中粮地产的资金状况趋于紧绷。就在上个月，中粮地产宣布向中粮集团申请31.25亿元授信额度，显示公司发展不得不依赖控股股东中粮集团的“输血”。

就在中粮地产陷入瓶颈之际，同为中粮集团旗下房地产平台的中粮置地在业务层面却取得长足发展。

自2007年成立以来，中粮置业主营城市综合体开发运营及物业服务，并在多个城市发展出以“大悦城”为品牌的城市综合体。2011年年底，中粮集团宣布未来5年，还将在全国复制30个大悦城项目。

此外，中粮置地也在尝试输出管理，部分转型轻资产模式。今年6月底，中粮置地宣布与兆泰置地成为战略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐广场项目正式交由中粮置地托管，中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。

不过，外界相信以开发商业项目为主的中粮置地与中粮地产一样，面临着不小的资金压力，并且因为商业项目投资大、回报慢的特性，融资需求更为迫切。因而坊间有关中粮集团何时会将旗下商业项目上市以及以何种方式上市的猜测一直不断。

一家房地产企业董秘对记者表示，一方面由于房企内地上市的大门已经关闭，另一方面香港会计准则强调公允价值的运用，通过对商业物业的重估可以增厚业绩，这两方面因素让内地商业地产商一般都倾向前往香港上市。而中粮集团收购侨福企业的做法正好从某种意义上验证了这一说法。

2010年底，中粮集团曾表示会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。但这一计划如今是否有变尚不得而知。

买壳风险

中粮集团选择此时在香港买壳并不出人意料。香港分析人士就指出，目前港股市况不佳，若以IPO形式上市，很难获得投资者的青睐，不如先买壳，待行情好转后再注入资产进行融资。

近期，不止一家内地开发商在香港展开买壳正能反映这一思路。5月初，招商地产发布关于境外子公司收购香港上市公司控股权的公告，欲通过入主东力实业（00978.HK），实现借壳上市愿望。

同在5月，万科也对外公布，计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。两个月后，万科宣布，公司已完成对南联地产79.26%股权收购，持有重组后的南联地产约2.058亿股股份。

不过充满诱惑的买壳同样存在相当的风险。金地集团（600383.SH）去年曾宣布收购香港上市公司至祥置业(00112.HK)，便最终以失败告终。此后不得不转而通过海外发债的形式进行融资。

根据香港上市规则规定，买方在成为拥有超过30％普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100％，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

这意味，买壳后的两年内，买方将难以进行大规模的资产注入，因为短期内壳公司的融资能力有限。对中粮集团而言，这一限制也同样存在。如何对地产业务进行资本运作，中粮集团或许有着更长远的计划。