人口老龄化会使中国房价持续下跌吗

pindleskin

近日，著名的楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出：千万别买房子，有空房子赶快卖掉。其中一条原因是：中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险。



就长期而论，决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此，人口可以说是影响房价的重要因素之一。一般规律是，人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口的增加，都会导致购房需求增加，反之，则会导致购房需求减少。



发达国家已有经验可鉴。1950年代以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生，德国和日本在 2005年前后达到顶峰，韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看，德国1995年、日本1980年、韩国2000年达到顶峰，适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德国，房价处于温和上涨阶段，而1980年之后的日本房价呈上涨态势。



关于我国的情况，不妨关注三个指标。第一，人口总量。我国人口峰值出现在什么时间，预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据，国家统计局副局长张为民认为，将在2032年前后达到人口零增长，其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。



第二，劳动年龄人口（15-64岁）。我国劳动年龄人口占总人口的比重，也即所谓的人口红利，2010 年该比重达到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10个百分点，是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%，正式进入老龄化社会。第六次全国人口普查，我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。



第三，购房适龄人口（25-49岁）。从全国来看，2008 年，我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰，之后持续下滑。从上述三个指标来看，我国人口情况对住宅市场最有利的时点，已经过去。仅从人口情况分析，住宅需求最旺盛、最急迫的时点，正是过去的六七年。



然而，我国的情况与发达国家又有不同，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口最多的2008年，官方统计的城镇化率只有46%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。



据笔者测算，2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点，略超2000万人，其后一直持续回落，但直到2030年，还能达到300万左右的新增量。而新增购房适龄人口，直到2027年前后才会变成负增长。如果按每年城镇化率提高0.8%，则2015 年到2027 年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45 亿左右的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。并非谢国忠所谓的“人口总量一下降，房价只跌不会涨”。