土地财政依赖症待解 出让金规模缩水计提趋严

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受经济增速下滑的影响，上半年土地市场冷意凛然。中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，缩水超过4000亿元。

在土地收益大幅下滑的同时，其用途却被“严格规定”。财政部、水利部6月26日联合发布了《关于中央财政统筹部分从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关问题的通知》以下简称《通知》。《通知》指出，从2012年1月1日起，中央财政按照20%的比例，从土地出让收益中计提农田水利建设资金。

至于下半年土地市场是否会有变化，中国土地规划勘测院副总工邹晓云表示：“这需要看楼市政策是继续从严还是有所放松。”他认为，严重依赖土地财政的城市，迟早要改变发展方式。

　　土地收入普降

上半年北京共计成交72块土地，总出让金额为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为去年全年的13.7%。“供地匮乏、开发商拿地积极性不高。”中原地产总监张大伟向本报记者分析道。同时，上半年北京土地市场各项指标均跌到历史最低点：成交量创4年新低，土地均价创3年来最低，土地平均溢价率创5年来最低。

进入6月以来，北京土地市场开始出现回暖趋势。“土地市场虽有回暖迹象，但当前的回暖更多的是依靠政府的推动。”张大伟向记者分析，一线城市土地市场冷淡，源于其优质地块的存量已不多，且地价一直处于高位，供需矛盾紧张。张大伟预测，下半年土地市场能否持续高成交，一方面看政府推出土地的质量是否优质，一方面看地价是否够低。

在楼市调控的巨大压力下，官方对今年的土地收入预期同样不乐观。按照北京市财政局的预计，今年的土地出让收入仅为900亿元，创下近年来的最低。

除北京外，上海也下调了今年的土地收入预算，为1250亿元，而在浙江省把“房地产业对财政收入的贡献率将继续下降”写入2012年财政预算报告。此外，不少地方政府也暗自下调了土地收入预算，应对土地出让收入缩水。

　　收益计提趋严

尽管土地市场大势趋冷，但土地出让净收益中指定用途的资金还必须严格执行。

在相关规定中，目前土地出让净收益中已有45%被明确指定用途：10%用于保障房建设，10%用于教育投入，10%用于水利建设，15%用于农业土地开发。

国土部副部长贠小苏曾表示，土地出让金中60%多是拆迁征地的成本，只有1/3才是地方土地财政的净收益。

据了解，财政部和国土部还在制定新规则，将规定更多的用途。人大土地规划研究中心主任严金明认为，“对土地出让收益规定更多用途，可以保证钱花在刀刃上。”

也有专家指出，中央指定用途的土地出让金计提难以落实。根据审计署公布的数据计算，今明两年，地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元。业内人士估计，如果地方融资平台债务中有一半是拿土地作抵押，明年地方政府还将面临2万亿元的债务偿付，压力不小。

“此轮楼市调控，受影响最大的莫过于当地的土地财政收入，现在各地感觉到这种压力相当大。”邹晓云接受《华夏时报》记者采访时说。

　　下半年或有新举措

“土地出让金已成为很多地方政府的第二财政，有的城市土地出让收入甚至超过了财政收入。”邹晓云分析，重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的经济布局运作产生影响。“对于严重依赖土地财政的地方政府来说，这恰恰是转变发展方式的契机。”张大伟认为。

这样的先例已经出现。据悉，作为“土地财政”发源地的深圳，去年实现财政收入突破4000亿元，而当年深圳的土地出让收入尚不足200亿元，土地收入占财政收入的比例不到1/20。

“依赖土地财政的城市，早晚都要走深圳的道路。”邹晓云说，在“无地可卖”的情况下，深圳被迫发展以高新技术和贸易为主的实体产业，促成了经济的转型。
事实上，金融危机之后，地方融资平台和土地出让金成为地方政府弥补收支平衡的重要资金来源。而在房地产调控之后，地方政府的两大资金来源将会严重削减，这必然造成地方政府财政收支日趋紧张。

在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态。近日，温家宝总理多次强调，2012年房价稳定或稳中微降是必须的，也是可能的。

著名地产分析师顾海波认为，由于各项调控政策的力度加强，土地市场也会发生变化。“在此轮楼市调控中，只有适应新的形势，寻找新的经济模式才能走出土地财政的怪圈。”他说。