楼市调控再临多重考验

pindleskin

中央多次表态“房地产调控绝不放松”，地方政府频频微调政策“松绑”楼市。今年上半年，在加剧博弈中，中国房地产市场完成筑底反弹，已经跌入谷底的住房交易从“寒冬”中迅速回暖。下半年，在保增长、控房价的艰巨任务下，中国房地产市场再次踏入敏感关口，楼市调控也将呈现前所未有的复杂局面。
　　今年1、2月，经历一年多“史上最严厉”调控的中国房地产市场住宅交易量跌入谷底。3月份开始，在信贷放松、地方微调楼市调控政策的刺激下，部分房地产市场出现了较为明显的复苏迹象。以北京为例，今年1月住宅成交仅为7000余套，5月份住宅成交迅速突破2万套，6月份超过了2.5万套。5月份，北京、广州、上海等重点城市住房交易量创下今年最高水平。
　　在成交量连续回升的情况下，房价开始回稳。非官方数据显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。国家统计局公布的5月份70个大中城市新建商品住宅价格数据也显示出跌幅收窄、价格回稳趋势。
　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强接受中新社记者采访时说，今年上半年，中央坚持房地产调控的基调、力度和方向不变，地方政府出台的微调政策多次被叫停。同时，中央强调稳增长，近期接连采取“降准”、降息等措施，楼市调控的着力点已经发生变化，从此前的抑制投资投机性需求，转为通过执行差别化信贷政策等，保障购房刚性需求，支持首次置业。
　　“本轮楼市调控正面临外部环境与宏观政策面的变化，伴随着多地政策微调，市场博弈加剧，市场预期波动，使调控局面趋于复杂。”陈国强说。
　　陈国强说，在市场层面，上半年，开发企业采取以价换量的销售策略，部分地区楼市回暖。市场的表现是成交量的回升，部分楼盘价格上调，目前市场回暖的态势日趋明显，市场探底的特征也日益明显，已经出现市场底部。
　　“今年年初，当时政府强调政策不放松、不加码，政策的底部特征明显，政策上认可和允许某些地方微调的作法，已经是政策的见底。但是政策见底不意味着市场见底。”陈国强说，今年二季度以来的市场表现可以看出，市场探底已经基本完成，部分地区住房成交量增加，部分楼盘价格逆势上升。
　　陈国强分析说，目前，房地产行业面临更复杂的调控局面，市场形态没有本质变化。首先，房地产调控依然从紧、从严，房地产调控的基调不变，中央仍然坚持毫不动摇地调控房地产的政策，抑制投资投机性购房需求。
　　其次，从市场的供求关系上来看，开发企业高库存格局不变，开发企业仍将面临去库存的现实问题，后续新增的房源比较可观，制约了开发商的涨价和房地产企业的市场选择。
　　第三，由于开发企业面临着现实的资金压力，虽然楼市的旺销在一定程度上能够缓解资金负债，但是高负债的资金压力仍然存在，开发商市场策略仍然是“以价换量”，而不是涨价。
　　陈国强提醒，今年下半年，政策上仍将保持高压态势，从严调控楼市。今年年底前，尤其是二、三季度，是企业的集中还贷期，开发商还有资金压力，市场要有清醒的判断，价格还要以价换量，将稳中有降，使成交量保持稳定。目前市场不存在价格暴涨基础，购房者应避免恐慌性入市。
　　业内专家提醒，稳增长的政策微调，特别是信贷政策出现变化，客观上会助推房地产市场的回暖。为了防止房价出现反弹，预计下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策。如果房价出现反复，仍可能进一步出台限制性政策。