招保万金下半年一致出货抢跑

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受限贷限购等调控政策影响，2012年上半年主要城市房地产成交量明显下降，但传统意义上的“招保万金”四大行业巨头却斩获不小。

在这四家标杆房企销售业绩继续大增的背后，无一例外地得益于降价促销的灵活销售策略，开发商应对调控更加灵活自如。

但这并不意味着前景一片大好，在以价换量的销售路径选择上，开发商正面临着利润率下滑的现实无奈。

量增价跌

从房企公告的数据来看，招商地产、保利地产、万科和金地集团在2012年上半年均取得不错的销售业绩，明显跑赢大市，进一步凸显出“强者更强”的特点。

公告显示，2012年1至6月份，万科累计销售面积为602.5万平方米，同比增长6.5%；销售金额625.4 亿元，比2011年同期下降了4.7%，但其销售金额在国内开发商中依然处于排名第一的位置。

销售增速下滑与万科基数较大存在直接关系。2011年上半年，万科销售面积和销售金额增速分别增长76.7%和78.6%。销售增速放缓，也使得万科成为四大行业巨头中唯一一家出现销售金额同比下滑的开发商。

业绩增长一直颇为稳健的保利地产，在上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%；实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。

曾在2011年增长乏力的金地集团再次发力，上半年累计实现签约面积113.5万平方米，较上年同期增加40.1%；累计签约金额134.6亿元，同比增加19.6%。

一直坚持走高利润率的招商地产在销售策略调整后出现业绩飙升。2012年上半年，招商地产实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31 亿元，同比分别增长181%和136%，创造了招商地产有史以来的爆发式增长。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略和销售目标制定保守。

万科在今年以来一直强调刚需产品的供给；保利地产年初曾表示，今年将紧跟形势，以销定产，以抢为先，打好销售攻坚战；金地集团也强调年内将优先推出符合市场需求的中小户型产品，并合理定价。

这种情况在销售均价上体现得更加直接。除保利地产销售均价同比微跌之外，上半年万科成交均价为每平方米10380元，同比下跌10.6%；招商地产上半年销售均价比去年下降了16%；金地集团上半年销售均价同比下跌约15%。

招商地产董秘刘宁表示，今年上半年招商地产的销售情况良好，已经大大超出了年初制定的销售计划，均价下降的主要原因是由于刚需产品占据了销售的相当部分。

下半年继续抢跑

在开发商普遍采取以价换量加速销售的策略之下，上市房企利润增长大幅下滑成为必然趋势，这也为开发商的资金链安全增添变数。

尽管上半年销售业绩良好，但“招保万金”对下半年市场走势仍保持谨慎预判。

刘宁表示，虽然两次降息有助于开发商的产品销售，但公司仍将把加快去库存化作为今年的重要策略，招商地产认为房价下降趋势不可避免。

对于后市，招商地产认为，短期内政策不会有大变动，货币政策将持续利好房地产，市场需求依然相对旺盛，公司将紧抓去库存化以确保市场稳定。中期内，行业将面临整合，房价及房地产企业的利润率趋于稳定，房地产在经济中的地位趋于弱化。

金地集团董事会办公室副总经理许亚峰对媒体表示，虽然近期楼市成交有所回暖，但中央对于楼市调控依然没有松动，对于投资投机需求的打压依然在持续，这为公司中高端产品的销售带来了压力。

[align=justify] 许亚峰称，开发商的资金环境也开始宽松，但目前开发商的库存压力依然很大，因此近期房价仅仅是企稳，不具备大幅上涨的可能。 而万科对于下半年楼市的走势则认为，行业调控的方向并无变化，近期总理的表态再次验证了政府的调控决心，开发商应该顺应政策导向和市场环境，而不应该将希望寄托于政策的突然转向。 在下半年继续出货抢跑依然是行业四大巨头的一致选择。申银万国近日发布研究报告上调了万科的全年销售预测至1400亿元。该报告对上调原因的解释是，万科下半年将进入推盘高峰期，而楼市将在七八月份呈现淡季不淡的情况。