开发商博弈城市更新 佳兆业谋霸旧城改造

pindleskin

地产江湖风起云涌，与城市化进程相伴相生的城市更新运动，正在缔造房地产开发企业的第二波财富浪潮。

在城市化率较高的一线城市中，新增土地供应总量开始显得捉襟见肘，大量开发商开始进军城市更新领域，展开新的市场博弈。

尤其是近期会议中对于城镇化问题的多次重申，则让众多开发商看到了其中蕴含的大好商机。

将一片杂草丛生的烂尾楼改成深圳布吉第一豪宅"桂芳园",佳兆业从一开始便显得与众不同，被称为国内房地产开发领域的"旧改专家"。

在率先完成城市化的深圳，从可园到布吉东大街都成为佳兆业参与旧改的典型杰作,而佳兆业又进一步将旧城改造发展成片区开发和城市运营模式。

目前，佳兆业成为全国拥有最多旧改项目的开发商，旧改项目总占地面积超过1000万平方米，已经在开发商中稳稳雄踞旧改领域的第一阵营。

开发商争夺城市旧改

城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。

有行业统计数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。

但根据CRIC统计，从2001至2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势。

尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，2008年至2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，到2012年时深圳中心城区更是零地块出让。

佳兆业集团（01638.hk）执行董事兼总裁金志刚认为，旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及节能环保生态文明的要求。

CRIC研究报告则认为，旧城改造的好处在于可提升土地价值、适应产业转型、改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。

实际上，旧城改造是城市市场化的自我调节方式，对不适应城市规划的区域作必要的、有计划的改建，解决影响和阻碍城市化进程的各方面问题。

目前，长三角、珠三角等区域都遇到了这样的问题——经济面临转型、人口快速膨胀，而旧城改造正符合了经济高速发展的需求。

而纵观世界各国的发达城市，包括纽约、伦敦、新加坡、东京等城市，旧城改造是其发展进程中必须经过的阶段，也是其可持续发展的必经之路。

在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点，而开发商早已在城市旧改领域大量布局。

以万科、招商、华润、首创置业等为代表的央企，以及以金地、新鸿基、佳兆业为代表的民企纷纷提前布局，并在此过程中形成了一套自己的模式和思路。

12月8日，在行业界首个以旧城改造为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”上，多位与会开发商认为，参与旧城改造已经成为开发商在大城市做大做强的战略性选择，擅长旧改的房企将在下一波市场角逐中占据先机。

旧改专家领跑行业

但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。

金志刚表示：“与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。品牌开发商在资金实力和开发经验方面都占有优势，由品牌开发商深度参与旧城改造，对社会、政府和业主来说都更为有利。”

CRIC研究报告认为，有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，专业能力是旧城改造项目运作的关键。

毫无疑问，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力；旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。

根据CRIC的研究，以佳兆业为典型企业代表的开发商，具备丰富的旧城改造经验，和丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势。

佳兆业从1999年开始参与旧城改造，经过十几年的专注发展，旧城改造业务已成为佳兆业的发展战略之一。

在13年的旧城改造中，佳兆业集团改造对象包括私宅、烂尾楼、厂房等多业态，积累了丰富经验，城市更新和旧城改造也在此过程中上升为公司战略之一，并成功开发佳兆业o桂芳园、佳兆业·金广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业等众多经典旧城改造项目，如今旧城改造已成为佳兆业独特的竞争优势。

目前，佳兆业集团已将旧城改造团队独立出来，成立了佳兆业置业发展有限公司，专门推进旧城改造工作，成为全国第一家专注于旧城改造的企业。

因为拥有非常专业的旧改技能与丰富的经验，佳兆业在业界拥有"旧改专家"的美誉，并成为全国拥有最多旧城改造项目的企业。目前，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。其中，宝吉厂改造项目（即佳兆业城市广场）、盐田整体搬迁项目以及佳兆业环球中心项目已被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

在行业界看来，与其他同行相比，佳兆业在土地资源、专业运营、开发进度、资源整合等四方面具有独特竞争优势。这在为企业后续开发提供了大量优质且成本较低的土地资源的同时，也深度参与在华南区域品牌的塑造。

一个毋庸置疑的事实是，在城市更新率先发展的深圳，佳兆业在旧改领域的成就和能力，让同城的万科、招商地产和中海地产等难以匹敌。

旧改市场爆发

参与旧改项目可以提高在一线大城市的市场占有率和土地储备，改造之后能获得巨大的土地升值价值和利润，这成为房企越来越重视旧改的动因。

随着深圳旧改模式的日渐成熟，佳兆业正在尝试把旧改业务模式复制到华南以外的其他城市，进一步布局全国。

金志刚表示，旧改项目虽然资金成本很高、开发周期长，但这类项目的地段一般都是不错的，因此相比常规项目，旧改项目的毛利率较为可观。

但值得关注的是，近年来各大房企纷纷抢滩旧改项目，但旧改项目投入大、周期长，且围绕城市旧改而爆发的强拆、钉子户事件，让城市旧改利益格局变得复杂。

中国房地产研究会副会长顾云昌在会议上表示，无论是政府主导还是企业主导，在旧改中，拆迁都是无法回避的难题。

在金志刚看来，城市旧改并不等于拆房子，最大的难题在于做到各方利益平衡。“我们也看到很多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，并把拆迁简单贴上黑色的标签。所以，出现这些旧改粗暴案例的根源在于没有平衡妥善分配好利益。”

金志刚表示，旧城改造，首先要改造的是脑袋，要处理好六大利益关系：原业主的利益、市民利益、社区利益、环境利益、历史文化利益、开发商的利益，在旧改项目启动前应反复论证、平衡、分配，得出一个较好的方案来，让各方都得到利益。

佳兆业的旧改做的有声有色，原因就在以上两条：“第一，我们认定旧城改造是个具有荣誉感的事业，第二我们妥善处理旧改相关利益关系。”金志刚说。