一线城市卖地的黄昏：可出让土地愈来愈少

pindleskin

近日，招商地产掷下12亿元竞得了深圳本年度“最大的地块”，该地块位于深圳郊区的坪山新区，出让面积约为16万平方米。该地块的面积并不小于前几年的“年度最大地块”，表面上，深圳出让大宗地块的能力并无改变，但这难以掩饰深圳“只剩下不足60平方公里土地可供开发”的事实。

尽管深圳的建设用地红线问题尤为明显，但北京、广州、上海也难以置身事外。随着这些一线城市可出让土地面积逐年下降，土地财政显然不可持续。

深圳用地逼近红线

深圳这个最年轻的一线城市，正在为越来越有限的可供出让建设用地发愁。

“同样是弹丸之地，与香港相比，深圳对土地的利用程度可以用浪费来形容，在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，本身已是土地资源匮乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。”深圳市规划国土发展研究中心一位不愿具名的研究人士向《华夏时报》记者表示。

一连串数字让深圳的困窘情况变得不那么抽象。“深圳陆域1991平方公里，面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。目前深圳纳入储备管理土地217.52平方公里，其中可建设用地为65.65平方公里。邻居香港的面积为深圳一半，目前未批未拨土地322平方公里，是深圳的1.5倍。”业内资深人士李亮先生在接受本报采访时，特意向记者展示这段业界盛传的描述。

事实上，业界多年来常用深圳的粗放式用地情况与香港作对比。数据显示，从1986年到2000年，深圳GDP每增长1亿元，土地资源消耗就相应增长24万平方米；而在同期，香港GDP每增长1亿港元，建设用地相应增长仅为2000平方米。

“10多年前，这个问题已经存在了，时至今日，效率有一定的提高，但仍未摆脱粗放式发展的怪圈。”上述研究中心人士指出。

关于深圳土地供应量告急的信息早已密集出现。深圳市规划国土委发布的报告披露，2010年年内准备安排新供应住房用地总量为97.2万平方米，其中，商品住房用地为60万平方米，保障性住房用地为37.2万平方米。业界声音指出，与2009年相比，深圳住宅用地供应总量减少近六成，其中商品住宅用地供应减少近七成。

2011年，深圳市安排新供应商品住房用地为30万平方米，这一数字比2010年骤减不少。此外，129万平方米的城市更新商品住房用地成为了新拓展。2012年，深圳市安排新供应商品住房用地为40万平方米，城市更新商品住房用地70万平方米。

深圳市房地产研究中心副主任王锋对外指出，每年供应3平方公里土地才能满足深圳房地产市场需求。从2002年开始，每年实际土地供应都不超过1平方公里，最近两年甚至连0.5平方公里都无法满足。

在上述深圳市规划国土发展研究中心人士的眼中，深圳新增土地供应量有减无增，早年围海造田的方式无法真正地解决问题。他强调，如果单凭这些增量，目前最多只有4到5年的发展空间。因此，只能希望通过旧改、城市更新来扩容。

土地财政不可持续

北京、广州和上海所面临的土地供应困境也不容小觑。

2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米，同比去年减少了12.3%，其中住宅用地1700万平方米，占供应总量的30%，较去年的39%的比例减少9个百分点。事实上，北京住宅用地的供应面积自2005年开始逐步下滑。

广州市在2012年将供应268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面积254.69万平方米，较去年同期减少24%。

此外，近日广州市国土房管局有关人士介绍，到2020年，广州市平均每年新增建设用地的指标仅为12.3平方公里，广州“十三五”期间只有32平方公里建设用地规模可用。

该部门的人士算了一笔账，近年来每年用地缺口都在15平方公里左右，以广州过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。

“广州很多地没有利用起来，目前主要还是靠增量用地，使得土地的利用情况越来越紧张。”广东省体制改革研究会副会长彭澎指出，在2006至2010年之间，广州年度供应土地中，约80%是新增用地，只有20%是存量建设用地。

上海市今年的土地供应计划相较2011年变化不大。“新增土地仍然很紧张，主要是拓展了存量，包括旧改板块。”上海市一名土地资源研究人士张志向记者表示，商业住宅类用地仅为360公顷，占总量30%，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。

据本报记者不完全统计，虽然各一线城市正在推进更新城市盘活建设用地的“存量”，但成效甚微，这部分土地增幅缓慢，甚至出现年度零增长或负增长的情况，这并不能填补新增土地供应量每年的缺口。

在土地供应不足，以及房企在楼市调调控下拿地意愿下降等压力之下，这些一线城市土地出让收入大幅缩水。

据北京中原市场研究中心数据显示，今年上半年北京土地出让金较去年同期减少58.6%，上海减少56.9%，广州减少33.4%，深圳减少69.5%。

深圳曾是“土地财政”的发源地，无地可出让的深圳在2011年实现土地出让金收入尚不足200亿元，土地收入占财政收入的比例不到1/20。统计发现，北京去年上半年土地出让金占政府财政收入的34.9%，而今年上半年占13.7%，同期下降了21.2%。