二手商业物业按评估价征税 半年内影响将被消化

pindleskin

10月1日起深圳开始实施二手商业物业按评估价征税，如今新政施行已临近一个月，其对深圳市场的影响如何？

在今日的世联媒体见面会上，世联集团工商写字楼事业部总经理张栩哲回答网易房产提问时表示，受实际操作中存在灰色地带等因素的影响，目前来看，新政虽然给缺乏市场经验的小业主“狼来了”的冲击，但政策的影响在3-6个月内就会被市场接受和消化，届时政策对市场的实质影响也会变得比较低。同时，目前二手商业市场的资金也很难流入刚需为主的住宅市场。

新政操作存灰色地带 影响力6个月内被市场消化

虽然此前不少业内人士曾预测，政策增加二手商用物业的交易成本，将影响买家入市，且促使一部分资金从二手商业流入住宅市场。张栩哲却坦言：“首先，就政府出台政策的大背景而言，客观来讲，从二手商业物业征得的税是政府正常财务税收的有效来源，除此之外，政府出具这样的政策或许也有些背景，但可能没对外说明。”张栩哲表示，但就上述政策而言，其实本质上并不新鲜，例如去年7月就已对二手住宅交易按评估价征税，这一政策虽然起初对住宅市场有一定冲击，但实际上二手楼交易也没受很大影响，再到如今，二手住宅征税的问题已经逐渐淡化，这便是因为政府在征税的实施中并未有过十分明确的操作，而不明显的政策操作，也使得政策的实际影响效果不明显。

不过，张栩哲也指出，短期而言，新政对缺乏市场经验和市场判断的小业主而言，依旧会产生一种“狼来了”的冲击。但只要物业的现金价值不超过政府给出的指导价值的50%，那么政策对市场的影响就非常小。

“除此之外，一方面，政府给的评估价值不是非常市场化，所以产生的差异不会很大，增加的税收收入也不会很高。而另一方面，政策在实际操作中又有一些灰色地带，如果是延续目前的税费体系，那么新政对市场的实际不会非常大。所以虽然深圳商业物业三级销售市场价格增长快，短期内会产生较大影响，但这种影响在3-6个月内就会被市场接受和消化，届时政策对市场的实质影响也会变得比较低。”张栩哲认为。

不过值得指出，在10月之前，新政已经“山雨欲来风满楼”，而三季度呈现呈量价齐升态势的三级租赁市场显然受此影响，世联也预计，随着有办公需求的客户从购买转向租赁，10月份的三级租赁市场行情看好。

另外，对于二手商用物业征税对住宅市场的影响，张栩哲指出，目前住宅市场是以刚需为主，普通住宅的投资不会像以前一样火热，而投资量也维持在一定的水平，所以二手商业的这部分资金也很难流入住宅市场。

附：世联地产2012年第三季度深圳写字楼市场季度报告

2012年第三季度，深圳写字楼市场销售总成交量达80960.71㎡，深圳一级土地市场新增土地供应21宗，成交20宗，其中1宗商业用地＋居住用地，16宗工业用地，4宗仓储用地。

深圳市写字楼二级市场销售总成交量37391.71㎡，环比上升21.41%，成交均价约为46447元/㎡，环比下降9.15%。写字楼租赁市场成交总面积为17557.83㎡，环比上升10%；成交均价为82元/㎡·月，环比下降46.7%。

深圳写字楼三级市场销售成交总面积为43569㎡，成交量上升3.8%；成交均价为34341元/㎡，环比下降3.9%。三级租赁市场价量齐升，其中成交面积88040㎡，环比上涨0.3%；成交均价为143元/㎡·月，环比上涨11.7%。

世联点评：

2012年第三季度，深圳写字楼市场成交依旧火爆，三级租赁市场出现量价齐涨的态势，二、三级销售市场及二级租赁市场均呈现量涨价跌的态势。