说不清道不明的房地产开发成本

pindleskin

要控利润先算成本。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。但中国房价构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。

2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，房价过高而导致的“暴利”争论也更加没有了结论。

中央党校教授周天勇曾称，在房地产开发成本中，税费占房价的70%，包括传统意义上的税费，以及土地出让金。舆论以此为据展开对房地产调控、高房价等问题的批评。这一判断是否符合事实？购房者房款中确实70%的钱给了政府了吗？

就拿土地成本来说，不同城市其地价房价不一样，在房价中地价所占比例也会有所不同。再具体到开发企业的拿地模式，如果开发企业直接通过招拍挂的市场化的方式拿地，那么，成本就可能相对较高，如果开发企业利用“养老地产”、“人才公寓”等方式拿地，那么其地价势必会相对比较低。另外，调控政策周期的变化也会导致地价表现有所不同，甚至也会使地价和房价之间的关系出现“面粉贵过面包”的异常现象。