山东试点现房销售背后：呼应住建部改革路径

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“试点现房销售是响应国家号召，这也是部里号召的。我们会让各城市根据自身情况推出一些新开发小区作为试点，具体占比情况目前还不好说，但会采用逐渐推开的方式，不会一下子全面推出。”山东省住建厅一位不愿意透露姓名的人士回应本报记者称，对于现房销售，住建部内部已经讨论好几年了，此次山东宣布试点现房销售也是响应住建部的号召。

山东试点现房销售在房地产业内引起了广泛关注。

该事件的缘起是，在近期山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，山东省宣布，将严格执行商品房预售许可制度，并选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。对预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证。山东省还要求全面实行商品房预售资金监管制度，自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。

记者从山东省住建厅了解到，由于山东目前刚刚宣布此消息，具体试点方案要过一段时间才能出来。该人士强调称，这不是全面推广，只是针对个别小区。

接近住建部人士透露，在全国各省份中，山东省是对住建部的指令执行相对比较好的省份。此次宣布试点，更多的是代表住建部的某种改革信号。

值得关注的信息是，此前多遭地方政府抵触的全国住房信息联网，已在山东省率先完成。据当时一些媒体报道，山东已在全国率先建立起覆盖省、市、县三级联网的个人住房信息系统。这是国内首个全面完成联网的省份。山东省一位县级市的地方官员前不久也向记者证实了这一信息。

据了解，山东省已在108个市县建立了个人住房信息系统并联网，可在全省范围内，根据居民个人信息的关键字，对其所有房屋进行查询，并可快速甄别申请人住房保障条件，实时核对贷款人房屋所有权、抵押等情况。

有业内人士猜测，此次山东试行现房销售，或许也带着住建部某种授权改革的信号。

商品房预售制正式建立于1994年。当年制定的《房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，明确了该项制度。商品房预售制大大缓解了房企资金压力，同时也降低了房地产业的进入门槛。

2005年后，出现了变革预售制，实行现房销售的呼声。2005年央行一个金融研究小组提出了这方面的建议，立即被住建部断然否定。2009年，民革中央曾提交集体提案，建议全面取消商品房预售制，建立商品房竣工入市销售制度。提案指出，预售制已成为房地产市场不规范的主要根源之一，该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题长期得不到解决，更严重诱发了延期交房、恶性“炒楼花”甚至开发商“卷款潜逃”等现象。

2010年，广西南宁宣布试点推进现房销售，不过，并未全面执行，也不严格。此后两年时间内，未有其他城市跟进。