房地产政策调控中的经验教训

pindleskin

一、不能简单依据几篇文章、网络新锐和舆论反映去做重大经济决策

中国房地产政策调控的起因就是几个学者用吸引眼球、震耳发聩研究观点引起了高层领导和社会的关注。清华大学教授魏杰最早提出“房地产寒冬论”和“市场崩盘论”，一时语惊四座。后来，当时在大摩担任学者的谢国忠先生和中国社会科学院金融所的易宪容先生提出了“房地产泡沫论”和“价格深幅下跌”的预言。时任国家发改委宏观经济研究院某室主任的王小广发文罗列“房地产十大谎言”，如 “房地产是国民经济最重要的支柱产业”；“大众投资房地产会获得丰厚投资回报”；“利率高低是影响购房行为的重要因素”；“城市化是房价上涨的主要推动力”；“地荒论和地价决定房价论”；“房价增幅只要不超过GDP增幅就是健康的”等都被他称为谎言，予以一一戳破。

由于中国商品房房价过快上升引起各界的严厉抨击，的确带有必然性。但是，一些人用惊人的胆魄和信誓旦旦的气度，瞬间成为社会和舆论的名人，引得高层相关部门邀为上宾，却也叫人瞠目结舌。此后，时寒冰、牛刀等年轻新锐，代表着社会底层民众，以新兴的网络文化为平台，标榜独立经济学人身份，挑战政府和社会权威，批判中国经济和房地产业发展中的诸多弊病。至今他们仍然是中国博客粉丝最多之列社会闻人。

很可惜也有趣的是，上述对推动中国房地产政策调控产生重大影响力的人，没有一个是从事房地产业研究的专家学者，没有一个是房地产业界的领军人物或主管领导。

科学的办法是，政府决策人在听取社会舆论反映的时候，应该与房地产业界人士和地方政府领导做沟通协商。一些重大的决策更是应该把决策过程放的慢一点，以便形成更多的共识和合力。



二、不能轻易用道德政治观点、行政手段去解决重大经济问题

房地产的价格问题和城镇居民的居住问题是存在内在联系但又相互独立的两个问题。前者更多的关联到市场经济，后者更多的关联到政府职责。

商品房特别是商品住宅的销售和租赁价格问题，首先是一个市场问题，是一个经济问题，它关及所有社会城镇居民的居住利益。处理不好，容易给金融业和其它产业带来安全运行的负面作用。

城镇居民居住问题，是一个兼具经济和民生的重大社会问题，解决不好的确容易引发社会矛盾，影响社会稳定，特别是在不动产财富日益成为我国国民家庭财富最重要构成的时期。

我们在处理房地产市场价格和城镇居民居住问题的时候，首先应该界定它是一个经济问题，一个社会问题。其次要承认它们和道德问题、政治问题有关联，但本身不是道德和政治问题。最后在处理经济问题和社会问题的时候，主要是使用经济和法律的手段，而不是轻易地上升到道德和政治层面，用解决道德和政治的手段去处理经济和社会问题。

现在一提商品房价格问题，就把它说成是道德、政治问题，实际上是封堵了人们对解决商品房价格问题各种手段的讨论资格和研究意义。



三、经济决策一定要保持科学性、稳定性和权威性

决策有国策、规划和政策之分。经济决策限于宏观经济和产业发展领域。

国策是对国家有重大影响的、长时期的、战略性的、必须奉行的基本准则。我国的基本国策有计划生育、环境保护、科教兴国、民族平等和对外开放等。它由全国人大决定。

经济规划是国家和地方政府在今后特定时间阶段内的经济工作纲要，一般五年称经济规划，一年称经济计划。它由中央和地方政府草拟和执行，全国和地方人大审定通过。

经济政策是政府工作重点和路径举措，针对特定时期、特定区域、特定产业、特定重要产品，甚至特定人群。它由中央政府或地方政府决定并执行，有的政策直接成为政府的行政法规。

由于调控政策几乎全部来自于国务院及其相关部门，地方政府依据自身特点经常放松执行力度，调整执行内容，产生了政策执行权威性的问题；由于调控政策是在土地房屋普查和房地产产业规划缺位的条件下，主要依据的是房价的涨跌情况和社会舆论，产生了政策本身科学性的问题；由于房地产产业涉及土地、金融、财税、管理多个部门，调控政策也是政出多门，产生了政策间衔接的问题；由于房地产的市场变化受各种因素影响跌宕起伏，调控政策呈现了高频率的特点，产生了政策稳定性的问题。

房地产调控政策,诸如70/90、保障房开工指标、房价控制军令状、房产税征收和限购商品住房等，执行中都存在着预期高、实施难度大、上下博弈的问题。一旦出现政策执行的问题，不能够都去指责开发企业和地方政府，还是要从政策制定科学性和程序规范化上寻找原因。



四、用科学、民主和法制启蒙丰富中国民众的现代思想

经济和社会转型首先要植根于思想文化的转型。思想文化的转型往往是经济和社会转型的先导。中国现代化需要在中国国民中实现科学、民主和法制度思想启蒙。否则，推崇强权、强人治理，忽视民主和自由的政治思想；追求平均富裕，忽视效率和发展的经济思想；向往公平正义，忽视法制和文化建设的社会思想等，将长期困困扰、阻碍着我们的发展。

我们在大多数城镇居民凭着货币获取住房财产之后，相当一批年轻人却希望重回凭所有制和社会权利地位无偿分房的计划经济年代；我们在取消福利分房坚持市场化、商品化的道路之后，是政府轻易的丢掉了对中低收入者实行住房保障的基本职责；我们在坚持土地和住房制度改革的同时，一些地方的公务员恰恰不能够与民众共进退，而是继续享受福利性补贴购房；我们在大力推进保障房建设的同时，往往脱离了土地、资金和需求的支撑；我们在配售、配租保障住房的时候，又存在着大量失信造假行为；我们在解决城镇居民的住房问题的过程中，却缺少互信和共识存在那么的争议。

最近，我们在捍卫国家领土主权的时候，又在爱国的旗号下冒出打砸公共设施和个人财产的卑劣行为。上述一切都表明，我们距离公民社会，距离社会主义，距离民主法制还非常遥远，还需要做出极大的努力。那种只强调中国特色而否定普世文化思想价值的言行，那种把资本主义国家认同的普世价值与我们的思想文化价值截然分割对立的做法，并不符合“三个代表”和“科学发展观”的理念。