万保招金净利率全线下滑 收入大涨难掩盈利疲态

pindleskin

随着金地集团今天发布半年报业绩，“万保招金”四大标杆房企上半年基本业绩指标全部出炉。据上证报资讯统计，四家房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.12亿元，增幅只有2%。其结果是，四家企业的净利润率从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点，房地产业暴利时代渐行渐远。

今天，金地集团发布半年报，上半年实现营业收入64.7亿元、净利润5.02亿元，同比分别上升25.5%和5.1%；房地产项目结算面积47.01万平方米、结算收入60.57亿元，同比分别上升32.57%和25.20%。

回看之前已经公布半年报或业绩快报的另外三家企业，营业收入无一不实现大涨。其中，万科实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%；招商地产实现营业收入100.81亿元，同比增24.58%；保利地产实现营业收入201.83亿元，同比增长32.86%。

不过，再看四家企业的净利润，则是涨跌不一。其中，万科和金地实现增长，万科上半年实现净利润37.3亿元，增长25.1%。另外两家净利润则出现下降，其中保利地产净利润24.6亿元，同比减少12.13%；招商地产净利润12.22亿元，同比下降16.76%。

如果用净利润和营业收入相除来计算各企业的盈利能力，四大企业则全线下降。除金地净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。

对于净利率下降的原因，金地集团的解释是“合作项目结转较多”。据了解，为了应对楼市调控，降低财务风险，金地上半年加强了项目股权合作力度，多个项目引入股权合作资金。

相比于净利率，毛利率更能体现房价与成本间的直接关系。值得注意的是，目前不同类型房企呈现的毛利率水平差别较大。其中，万科地产是毛利率较低的企业代表，其上半年房地产结算毛润率只有26.51%；另外两家企业金地集团和招商地产的结算毛利率分别为36.01%和52.6%。“拿地成本、设计及建设成本，以及物业类型的不同，是导致毛利率差别较大的主要原因。”一家房地产上市公司高层表示。

除了“万保招金”外，一些在港上市的内地房企也于近期发布了半年报。8月10日，中海地产发布半年报，公司上半年营业收入增长10%至252.8亿港元，房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港元，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港元（折合人民币约68.7亿元）。由此，中海地产上半年净利润总额已接近万科的两倍，成为上半年最赚钱的内地房企。“因为中海等巨头在上半年卖得很好，全年来看，上市房企前五名的座次可能出现较大变化。”一家在销售数据上多年排名前三位的房地产企业高层对记者表示。

毫无疑问，此轮日趋收紧的房地产宏观调控，是导致房企盈利能力下降的主要原因。金地集团半年报直接预言，“限购、限贷等核心调控政策短期内上不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”而“由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。”

也正因为2009年至2010年高价拿地导致的产业类型局限性，金地集团在2012年拿地动作相当谨慎，其半年报中显示，报告期内未有任何新的土地储备。相比万科、保利等高调“增储”的动作，金地的拿地策略也从侧面体现了其资金压力。