国企地产老大死亡神秘面纱

pindleskin

中央房地产调控“风声”一直处于浪尖刀口之中，国务院派8组督查16省楼市调控执行情况刚结束，中央还没来得及公布督查组楼市调控执行评估结果，一条爆炸性消息打破了市场平静。2012年8月18日,中国证券报发表一篇《一个地产大佬的非典型“死亡”》文章，犹如给沉闷又回暖房的地产市场投下一颗核武器，顿时全国炸开了锅，顷刻间掀起强烈的关注与讨论。文章内容主要写“一个南方某中型房地产开发企业人力资源部经理接到上级领导通知，要求他和同事在近期拿出一份妥善的遣散方案，准备遣散近千名员工。而这位房企HR（人力资源）经理表现出无限悲伤与无奈的情绪，几千万元遣散费，近千人大撤离。如很多业内人士所期盼的楼市调控“寒冬”即将远去、“春天”渐行渐近的路上。”
   一家背后具有国企背景的集房地产开发、酒店运营管理等于一体全国性房企，全国拥有多处物业，此前已开发建设完成上百个房地产项目。曾经风云一时的地产大佬竟然一夜之间轰然倒塌。可谓地产江湖，一半海水，一半海火。一面地狱，一面天堂。不禁令人深思，房地产业务真的已成没人肯碰的“臭狗屎”吗，分割非地产业务是必然还是偶然？非地产业务房企“断腕”是个案还是普遍现象？为什么国企地产大佬会选择在中央房地产调控关键周期之内，以这种“自杀”极端方式退出房地产开发市场？剥离非地产业务背后，究竟隐藏着什么玄机或者不可告人的秘密？脱离非地产业务是“置之死地而后生”吗？是“死亡”还是“重生”？是否意味中国房地产行业已挥别暴利时代，浑水摸鱼时代正式告别？笔者通过多方寻找资料和结合自身多年房地产开发从业经验及房地产市场研究工作，揭开国企地产大佬非典型死亡神秘面纱。

   国企缘何“自杀”逃离非地产业务？

   2012年8月18日（星期五）中国证券报发布的文章《一个地产大佬的非典型“死亡”》指出，这家企业虽不是行业龙头，但是也是集房地产开发、酒店运营管理等于一体的全国性房企，此前在北京、广州、重庆等地已开发完成上百个项目。而在一个月前，该房企高层决定解散公司所有的房地产开发人员团队，转卖和出让手中的房地产开发项目、地块等，彻底退出房地产开发业务和市场，转行做资本运作、风险投资、运作房地产金融项目等。由于文章并未指出是哪家房企，仅仅提到“南方”两字，范围可集中于广东华南地区。但是华南地区的综合性房企和上市房企近期并未发布“股权和项目被收购被并购及脱离非地产业务的交易信息”通告，可以排除广东华南地区的房企。不过，不可否认是某地集团公司在广东华南地区设立的子公司。

   笔者通过多方证实，这是一家总部在北京的国企，在广州有房地产开发项目和相关物业。而房地产业务是该集团七大业务板块中的一块，不是以房地产开发为主的房地产集团公司，但是涉及到房地产的业务经营和经营资金比例及利润收益占到七大业务板块10%-20%以上。《一个地产大佬的非典型“死亡”》文章也指出，“是一家集房地产开发、酒店运营管理等于一体的全国性房企，业内排名也比较靠前。在北京、广州、重庆等多个大中型城市拥有房地产开发、持有型物业投资、装饰工程、物业管理等各类项目，此前已开发建设完成上百个房地产项目。就在一个多月以前，该房企的高层决定解散公司所有的房地产开发人员团队，转卖和出让手中的房地产开发项目、地块等。此后，这家房企将彻底退出房地产开发业务和市场，转行做资本运作、风险投资、运作房地产金融项目等。”

   房地产业务已经成为没人肯碰的“烫手山芋”，几年前房地产是香馍馍，很多上市公司都想来啃一口。而如今随着房地产市场的不景气，以前“涉房”的公司现在纷纷和房地产划清界线。上市企业或非上市企业脱离非地产业务不是第一家，也不是最后一家。数据显示，包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，从该领域撤资或减少相关资产配置。笔者认为，国企脱离非地产业务简直是全国罕见。首先是国企背靠国资委，要政府关系有关系。其次是国企受银行特殊照顾，融资有绿色通道。再次，非地产业务项目作为国有资产一部分，没理由说抛弃就丢掉。最后是国企实力强大，财大气粗。况且，房地产利润远比其他行业高。

国企地产大佬选“自杀”的极端方式退出房地产开发市场，显然是被逼走投无路。一是这家房企资金结构不合理，资金链已到破裂边缘。大部分资金来源是母公司和银行贷款，自有资金比例小。否则绝对不可能采取“自杀”的极端方式迅速抽离房地产市场。必须通过出售项目或抛弃手上物业，实现最大程度套现回收现金。二是该房企拿地的成本过高，房地产业务开发利润相对低。特别是调控一直持续，销售回款缓慢，影响到资金周转，导致资金链紧张。三是这家国企集团“丢卒保车”。受累地产业务，业绩大幅下滑，急于摆脱地产业务拖累集团发展。一旦房企破产必然成为集团发展的包袱，而选择退出房地产市场，可以减少损失和获得新的资金。四是集团业务转型。考虑到房地产贷款短期内放松和融资成本上涨的情况下，未来在资本运作、房地产金融领域的利润和机会可能更大。

   国企“自杀”是“置之死地而后生”？

   剥离房地产业务早在几年前就曾经出现过，房地产繁荣之时，大量企业涌进房地产，想着买块地盖个房便可赚钱。2010年房地产调控之后，房地产深陷泥潭，本身对房地产业务没有研究的一些上市公司，由于受累房地产项目，业绩出现大幅下滑。比如2011年净利润预增150%~200%的天富热电，其主要原因在于公司转让房地产项目――子公司天富房产公司，净获利2.25亿元。出售地产业务的还有一大好处是，由于房地产调控，其银行借贷和信托业务均受到掣肘，脱离之后，其主业的融资通道将更加顺畅。剥离地产业务之后，天富热电募集25亿用于建设2×300MW热电厂联产扩建工程的融资进程，也有望加速。淡季下，外行会感觉更冷，在目前市场情况下，深耕房地产的标杆企业还难免亏损。很多外行企业明显风险更大。既然盈利前景不明朗，不如赶快趁目前资产贬值不多，回收成本。

   比如中恒集团，原来的业务板块包括医药、保健品、房地产和酒店，但是在今年年初，决定剥离房地产业务，集中精力做好健康产业，其剥离工作在今年一季度完成。日渐从房地产行业抽身而出的，还有天富热电、东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司。2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。2012年上半年，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，分别同比上涨21%及56%。相比一季度，二季度的股权交易宗数明显下降，仅仅只有13宗，为一季度的三分之一。显现出，市场有所好转，房企卖股心理有所缓解，但同比依然处于高位。根据《一个地产大佬的非典型“死亡”》文章指出，这家房企近年来在资本运作、并购领域收益颇丰，也迫使公司高层毅然“断腕”，“置之死地而后生”。除遣散员工、转让地块之外，该房企还将出售旗下的酒店等商业地产项目，以获取现金进入到资本运作市场。”

这家房企此前就不是一家传统意义上的房地产开发商，他们拍地买地，真正叫得响亮的住宅项目没有几个。公司管理层喜欢运作资本，并且具有一定资源。这家集团“自杀”极端退出非地产业务可谓是“置之死地而后生”，是“死亡”之后“重生”。但是不代表“房地产行业已挥别‘暴利时代’，至少房地产业利润率整体水平依然高于其他行业。譬如中国最高利润行业，房地产业依然排在前十位。调控之后，强者恒强，大型房企、品牌所占市场份额将有所上升，而部分小企业很难避免被淘汰。

从当前房价走势和中央调控态度看，房地产调控退出无时间表，这种“涉房”上市企业掀起的“脱房”大潮，在去年就已经大行其道，并仍将持续。因此，在房地产行业“浑水摸鱼”的、资质差的房企退出是必然趋势，而那些无法在行业整合中持续壮大的中型房企也不得不寻找新的出路，而房地产金融领域可能成为许多中型房企的选择。目前国内以“招保万金”等龙头房企为代表的第一梯队房地产开发商的市场占有率迅速扩大，接下来中小房企将遭受到调控政策、市场规律的双重“夹击”。跨界经营房地产开发、或不擅长做房产项目开发的企业，尽早退出或转型将是不错的出路。接下来的房地产行业并购将进一步加剧，中小型房企的倒闭和转型也将愈演愈烈，类似的“自杀”式非正常死亡恐绝非个例。