佳兆业：全年销售目标无忧 会重返一线城市

pindleskin

在佳兆业2012年中期业绩会上，土地问题俨然是外界最为关心的话题。

上半年，佳兆业通过合作、公开竞买以及收购等方式，分别在广州、上海、武汉和大连等地相继购入六幅土地，购地款约16亿元。

就此，佳兆业副主席谭礼宁于中期业绩会上表示，公司上半年新增土地价格较为合理，但对土地市场的态度还是比较理性，如果地价回归到合理阶段，将会重回一线城市，不过买地计划仍然会持审慎态度，要根据公司现金流及销售情况而定。

“如果我们觉得市场好，销售也不错，就会继续买地。但大规模购地的前提是公司销售要持续增长，这是最关键的。”谭礼宁如是称。

他还表示，今年的整体楼市政策会平稳，不会放松，因此公司不会抱特别乐观的心态。“而从我们自身的经营环境来讲，也不希望市场有什么问题，不要出现大的波动。”

佳兆业首席财务官张鸿光介绍称，截止目前，公司大概有55亿的土地款尚未缴付，其中有约30亿会在今年年底支付，剩下的将于明年或者后年支付。

对于今年的销售目标，谭礼宁认为公司有信心完成年初制定的165亿元销售任务。

他介绍道，截止7月底，公司已锁定130亿元销售金额，其中约90亿将于下半年入账；另外，截止7月底的合同销售额约80亿元，已完成今年165亿目标近50%，上半年去化率为70%，下半年可以继续保持这个水平。

此外，对于之前外界关注的深圳南园新村旧改项目，佳兆业总裁金志刚在接受观点地产新媒体提问时称，在该项目上，佳兆业确实与万科有竞争关系，但目前双方都已经被政府叫停。

不过，金志刚还强调，南园新村旧改是非常不错的项目，如果今后时机成熟，佳兆业还是想继续跟进。

以下为佳兆业2012中期业绩会现场问答实录：

现场提问：请问佳兆业目前的毛利率处于什么水平？是否可以一直保持？

谭礼宁：我们目前毛利率的整体水平大概是35%至40%，这也是我们的目标。上半年由于交付的面积相对较少，但也有个别毛利率相对较高的项目，所以整体来说，全年的目标大概是35%。

现场提问：是否因为旧改项目才使你们的毛利率达到这个水平？

张鸿光：其实就算有比较多的旧改项目入帐，整体算下来也保持这个水平。因为现在整体经营环境不乐观，大多数公司的毛利率这一年都有下降。由于我们的成本控制还处于一个较好水平，如果这方面控制不好，毛利率最终也达不到目前的水平。

现场提问：佳兆业上半年通过各种方式新增了几幅地块，那么下半年你们还会不会继续购买土地？会选择哪些区域？

谭礼宁：我们上半年大概花了16亿买地。在我们看来，买地是必然的。在目前的市场大环境下，我们新增的土地如果按现行市场价格看，其实是上升了。

其实我们这几年买地的作风是比较积极的，如果我们觉得市场好，销售也不错，就会继续买地。但暂时来看，我们也相对保守，目前在考虑的地块都位于一线城市。如果我们想做到一定规模，只靠现在的资金是不够的，所以我们也会找一些投资者来赞助。

至于选择的区域，从整体来看，我们会选择比较发达的地区，但我们二三线城市的项目也相当成功。所以当土地市场的价格回归到合理阶段时，我们就会回到一线城市。但市场很好的时候，这个价格也将是天价。

现场提问：请问你们目前的负债水平怎样？下半年开工和买地的资金又是怎样安排的？

谭礼宁：从今年整体来看，我们的负债率是有所下降的，其实我们也不想提高负债率，因为这里面包含了很多风险。

另外，我们对土地市场的态度还是比较理性的。大规模购地的前提是公司销售要持续增长，这是最关键的。我们去年的销售额增长了差不多50%，如果每年都增长，当规模做大后，我们的增长速度就会再大一点。

下半年我们的工程款大概是40亿左右，土地款大概是30多亿。

现场提问：现在未缴的土地款还有多少？你们又怎么看待今后土地市场的变化？

张鸿光：截止到目前，我们的土地款总额大概有55亿还没有支付，其中有约30亿会在今年年底支付，剩下的将于明年或者后年支付。

关于土地政策，暂时来讲，我们是偏保守一点，我们也觉得政策不会放松，所以过去两年我们主打的产品都是以刚性需求为主的小户型。

另外，我觉得今年政策总体还是比较平稳的。而从我们自身的经营环境来讲，也不希望市场有什么问题，不要出现大的波动。

现场提问：佳兆业的中期目标是继续专注于旧改，但前段时间深圳南园新村项目被政府叫停了，这是否因为万科加入竞争？现在这个项目处于怎样的情况？还会不会继续跟进？

金志刚：关于南园新村旧改项目，我们确实与万科有竞争关系，目前双方都已经被叫停。但这个项目是非常不错的，如果今后时机成熟，我们还是想继续跟进。

其实我们今年还有几个旧改项目要入市，包括陕西宝鸡的一个广场、深圳以及珠海的项目，年底都会入市。所以南园新村项目不会影响公司其他旧改项目的进展。

现场提问：最近有消息称佳兆业会涉及金融产业园和汽车产业园，并且汽车产业园已经提上了议事日程，请问这两方面的情况怎么样？

金志刚：包括汽车、金融产业园在内的产业经济发展方面，目前都处于前期的研究探讨过程，暂时还没有重大突破。如果有消息，会对外界公布。

现场提问：佳兆业这两年在资本市场也比较活跃，这对你们整体的规模提升产生了怎么的影响？

谭礼宁：过去两年我们在资本市场上的积极动作，目的就是为了扩大规模。我们2009年刚上市的时候，销售额是60亿，2010年是100亿，去年达到了150亿，今年的目标是165亿。所以从规模来看，我们之前融资得到的资金在销售上都陆续反映出来了。

现场提问：近段时间关于房产税试点范围将扩大的消息很多，如果二三线城市也试点，对你们会产生什么影响？

金志刚：从上海、重庆目前试点房产税的情况来看，主要是针对投资和投机行为，如果多次购房，就需要多缴税，我觉得房产税扩大之后会延续这个特点。

从我们的产品结构看，主要是以刚性需求为主，绝大部分产品是120平方米以下的小户型，大部分产品都在房产税的调整范围之外。所以房产税的实施对于我们在全国各地的扩张，如果说有影响，也将是及其轻微的。

现场提问：近段时间，市场上成交价格和成交量都有回暖趋势，如果下半年市场持续回暖，公司会不会改变产品结构，推一些利润较高的大户型产品？

金志刚：从目前整个宏观调控来看，政府鼓励的是两类产品，一种是增加保障房的供应，第二种就是增加刚性需求产品的供应，投资和投机需求是被彻底打压的。在今后非常长的时间内，我们看不出来大户型产品的希望。

因此，我们不会因为市场一时的小波动，改变对整体政策的看法。而从整体的经营策略来讲，我们今后几年不管是在投资方面，还是在市场营销定位上，以及开发方面，都会以刚需产品为主。