近5年北京人均宅地供应0.39平米 不及上海广州

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房价下降房租上涨已经是调控后的主要现象。北京市统计局8月13日公布的统计数据显示，7月份北京住房租金上涨4.9%。1到7月份，住宅销售面积621.4万平方米，增长31.2%，但新开工情况并没有随着销售好转而上升，住宅新开工面积反而下降了30.6%，明年的住宅供应存在风险。

1—7月北京住宅销售回暖

近3个月北京住宅市场回暖，直接拉高了今年前7个月的销售量。北京市统计局公布的最新数据显示，1—7月北京市商品房销售面积819万平方米，同比增长21.7%。其中，住宅销售面积621.4万平方米，增长31.2%。政策性住房销售面积146.3万平方米，增长0.6%。

从单月来看，7月全市商品房销售面积198.1万平方米，同比上涨67.7%，环比上涨27.6%。住宅销售面积142万平方米，增长68.7%，环比19.3%，仅次于2010年的11月和12月。

“当前成交量高涨体现出消费者普遍对于后市信心较强，入市积极，改善性需求也不断增多。照此趋势来来看，在没有政策出台的情况下，金九银十期传统销售旺季即将到来，房企推盘意愿会有所高涨，未来2-3个月成交量仍有望保持百万平方米以上的水平。”不过，链家地产市场研究部常清表示，在当前限购限贷的制约下，高水平的成交会在一定程度上透支部分未来需求。

新开工面积降约3成

前7月住宅成交量回暖明显，但是开发商的盖房热情却难见提高。北京市统计局数据显示，商品房本年新开工面积1724.4万平方米，下降18.4%；其中住宅新开工面积886.3万平方米，下降30.6%。全市政策性住房施工面积4353.7万平方米，增长38.7%；其中本年新开工面积733.2万平方米，下降8.7%。

这也是北京新开工面积连续7个月回落。其中7月新开工住宅面积为93.7万平方米，同比下降55.4%，单月新开工创历史新低。亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年1至7月份，全国房屋新开工面积下降9.8%，月度降幅持续扩大，宅地的缺口与房屋新开工面积的负增长将导致明后两年商品房供应偏紧，供应的稀缺也使得未来房价仍存反弹之忧。

导致新开工面积不高的因素一方面来自于房企资金状况并没有明显改善。1-7月全市房地产开发项目本年到位资金为2762亿元，比上年同期下降5.9%，降幅持续收窄。其中，金融贷款为759.7亿元，同比增长15.2%；自筹资金为653.5亿元，同比下降27.1%；定金及预收款为892.5亿元，上涨3.9%。

根据近期房地产企业的上市报告数据，截至8月13日，包括万科，中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。其中，万科等约半数企业资产负债率上升。

今年以来，北京市的住宅用地市场成交量也陷入低谷。今年上半年，北京住宅用地成交57.4万平米，同比下降64.8%。作为同比基数的2011年，北京住宅用地成交468万平米，为2007年以来新低。近期公布的北京2012第二批供应用地计划显示，其中28宗宅地即使全部成交，全年成交也将创新低。

同时，近几年，北京住宅用地供应郊区化现象明显。2011年，住宅用地成交市区占比为20%左右，而郊区占比接近80%，相比2007年上升18%。今年及未来一段时间内，房山、通州、大兴、昌平仍是主要供应区域。据统计，北京市人均住宅土地供应偏少，近5年，北京人均住宅土地供应平均为0.39平米，小于一线城市中的上海（0.7平米）和广州（0.54平米）。

7月份房租上涨4.9%

房价下降，房租上涨已经成为调控以来的普遍现象。北京市统计局8月13日的数据显示，7月份，北京市居民消费价格同比上涨2.6%。居住类价格同比上涨3.9%。其中，建房及装修材料价格下降3.1%，住房租金上涨4.9%。
常清认为，由于今年春节后的首个租赁旺季，租金上涨趋势较为缓和，涨幅低于历史同期，也为全年奠定温和的基调。虽然目前的租赁旺季租金涨幅较明显，但整体来看，今年租金涨势并不突出。

不过，资料显示，1—7月份，北京市平均租金同比涨幅仅为3.1%，而去年同期涨幅高达11.9%。由于近两年租金上涨较快，租赁群体已经明显感觉到租金上涨带来的压力。

6月份以来，新增房客源比例都在1:2.6水平，高于去年同期水平。在市场转暖的情况下，部分业主由租转售，不仅会减少在租房源总量，也会促使导致新增客源的增多。而去年同期，随着调控不断深入，房价开始松动，很多业主由售转租。