限购令下大户型“路在何方”？

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据合富辉煌集团市场研究部监测统计，预计下半年新增供应约为3.33万套，中心六区更是有明显增加，约1.52万套。记者踩盘发现，下半年有不少大户型产品推出，且单价不低，主要针对二次甚至多次置业者。而网络调查显示，打算购买大户型的买家不到三成，加上目前楼市调控不放松、限购政策持续，大户型路在何方？

市场调查

下半年豪宅扎堆上市

    据悉，今年下半年上市的楼盘不少是几年前的地王，开发商更是将其作为区域标杆，户型方面也尽显“豪气”，包括中海云麓公馆(白云新城)、雅居乐科学城项目(萝岗)、中海誉城(萝岗)、侨鑫汇悦台、尚东瀚御等。其中前三大全新楼盘均为2009~2010年的地王项目，且均为高端豪宅。

位于广州市天河区珠江新城花城大道与海清路交界（珠江公园南门对面）的尚东瀚御即将推出，单位面积400~1000平方米，18层以上最小单位为500平方米。据透露，项目将打造成中国第一个、全球第二个爱马仕公寓。侨鑫汇悦台有面积230~630平方米的平层，也有650~1500平方米的复式，两梯三户，适应不同需求。开盘时间预计为9月。

    雅居乐萝岗项目占地面积约30万平方米，总建筑面积约61万平方米，产品大部分为200平米以上的纯大户型。地块为萝岗地王，开发商此前透露将打造成一个在广州市场具有突破性的项目，从社区规划到产品设计均是该片区最高质素的标杆豪宅项目。而位于白云新城核心位置的中海云麓公馆，总货量200多套，户型面积多为200多平方米的三至五房。

     对大户型豪宅，买家如何看待？搜房网日前推出的大型网络置业调查数据显示，在产品方面，打算购买61~90平方米占16.56%，91~120平方米和120-144平方米持平，各占21.85%和26.49%，60平方米以下占最高，近三成，144平方米以上仅占5.3%。

    房价走势预测方面，有62.5%以上调查者表示房价会下跌，13.82%表示会上涨，21.71%表示趋稳。受买涨不买跌的心态影响，超6成网民表示下半年不会置业。购房预算方面，50万以下最高，占到56.6%，而不难发现，多数大户型产品都超过此总价，远远超过了网民的心理预期。

    而广州十二区市最希望在哪个区域置业？调查显示花都最低，仅占0.66%，其次黄埔、南沙、萝岗均在1%-2%左右，荔湾与越秀持平占3%左右，白云5.26%，天河与海珠持平占7%左右，番禺超过10%，从化与增城持平，合计占5成。

    合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江表示，下半年预计不同产品的销售将表现分化。110平方米以下的刚需产品在中心区和外围均有供应，销售情况整体将持续向好，110~140平方米的普通改善型产品则由于需求相对集中，受限购政策影响更大，销售将持续放缓。

    中原地产项目总经理黄韬认为，目前市场正回归到一个原本等值的基础上，买房者仍以刚性需求为主，对大户型产品，更看重品质、户型、园林和价值所在；大户型定位的主要人群是二次及多次置业人群，只有极少数首次置业者会一步到位购买大户型。

    据悉，目前大户型的实力买家多为企业主（公司总裁、公司股东、私营企业主）、自由职业者（画家、艺术家、杰出运动员）、商界人士、CEO级客户等等，自住及投资比例各半。对此有地产人士指出，针对实力买家，大户型所寻找的卖点首当其冲的是两大基本件：环境景观与成本投入，如有的宣扬科技含量，有的宣扬AA级住宅，以吻合高收入人群终极置业的需求；在营销方面则需发力体验营销。经纬行研究中心高级主任曾英杰也表示，大户型无论在市中心还是偏郊区，主要的定位人群都是高层精英，开发商在制定销售策略时强调针对性。

    记者还了解到，为了规避限购，一些购房者和开发商各出奇招，先签合同暂不过户就是其中之一。购房者跟开发商签订正式的房产交易合同，还可以去做公证，但因为不符合限购条件暂不过户，等到购房者交够社保或纳税证明年限，或者等限购政策取消后再去办理过户事宜。不过专家提醒，由于没有过户，虽然合同有效，但难免会出现开发商“一房二卖”现象。

    此外，记者还从市场中了解到，一些被限购的买家动用身边的亲属及子女先行购房，待时机成熟再过户到自己名下等。本月初，合生紫龙府一层6套房就被一个家族的6名亲属购买。

后市预测

大户型成交量价趋稳

    中原地产项目总经理黄韬指出，受限购影响，大户型市场将保持一种稳定的状态，一是开发商不会放开手去卖房，二是大户型的价格定位较准确，不会大幅度减价或提价，保持稳定发展是大户型的一个走向。方圆地产首席分析师邓浩志预测，下半年大户型销售将有不错的表现，主要有两点：一是楼价上涨，供应量会上升，成交量会大；二是市场对楼房的预期会发生改变。黎文江则预计，在保持价格稳定的前提下，楼市整体成交将相对乐观，应该高过上半年成交量（303.6万平方米 ），但受限购影响，改善型大户型产品集中在外围区域，成交会受到一定抑制。曾英杰则认为，大户型销售会比中小户型要困难，其成败关键主要看两点：一是看楼盘的升值前景，二是看是否能通过一些配套设施来打动购买者。