商品房预售制存废之争：专家呼吁渐进式取消

pindleskin

8月2日，一条住建部正在研究“取消商品房（资料、团购、论坛）预售制”的消息在网上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈。

商品房预售制度俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。一般认为，中国商品房预售制度始于1994年。

“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东称，目前为预售制辩护者所持的主要观点是，取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，抬高房价。

国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。

不过，大多数普通购房者认为，正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。

预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给。但实行十多年来，预售制度的弊端逐渐显现，这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。

众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则。房地产业内人士则表示，预售制最大的问题就是其巨大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出的乘数效应，导致房地产行业狂飙式扩张，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。

同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？

专家表示，随着楼市调控持续、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。

多位专家称，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋。不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。

中国指数研究院副院长陈晟认为，目前，中国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。

专家同时表示，随着楼市调控，房地产行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。