冯海宁：人均住房36平方米无意义且有误导

pindleskin

以人均住房面积为36.0平方米为例，笔者以为，《中国民生发展报告2012》所披露的数据，可参考性值得怀疑，以此作为政策决策的依据，有误导决策之嫌，让人深为忧虑。

该报告所披露的人均住房面积包括了城市和农村在内的所有人群。显然，以此统计的人均住房面积对公民个体来说，几乎没有什么意义。因为无论是人均收入还是人均住房面积，“人均”只是一个统计学上的概念，“人均面积”对公民个体的意义只在于，让住房面积小于36平方米的人群失落，让大于36平方米的人群稍感欣慰。

在很多省市，农村人均住房面积都大于城市，但城市里的人不可能去农村居住；租住在城市狭小空间的务工人群，也不可能住进少部分人的别墅。在这样的现实下，人均住房36平方米有多少意义？再从统计学角度来说，“36”这个数字并不准确，因为很多人群的住房面积很难统计，很多住宅恐怕也没有统计进去。

比如，全国现有农民工逾2.5亿人，这一庞大群体在农村的住房面积较大，但却常年漂泊在城市，很多人住在狭小空间甚至住在无法统计居住面积的临时简易房中。那么，能否对农民工真实的住房面积进行统计值得怀疑。此外，单就农村住房面积来说，有的房屋在山区，有的房屋不断被拆迁，这又要如何统计？

再看城市住房面积，看起来不难计算，住建部门就能提供相关数据，但要注意，几乎每个城市都存在大量小产权房以及概念不清的各种房，很难纳入统计范围。据说有的城市小产权房占40%，由于没有纳入各种监管，无法得知准确面积。拿商住两用房来说，究竟按商业用房统计，还是按住宅用房统计？

因此，如果说人均住房面积有重要意义的话，主要是针对各级政府而言。数字的不断增长经常被拿来证明房地产市场的发展和住房改革的优异成绩，以及民生或公民居住权益改善取得显著的成效。但是，我们要清醒地认识到，由于人均住房面积掩盖了很多真相和差距，具有极大的欺骗性。

其一，掩盖了社会弱势群体的居住面积，这可能影响到政府对弱势群体的住房保障力度；其二，人均住房面积数据很漂亮，并不等于建筑质量、居住条件也很“漂亮”。例如，农村一套房子和城市一套别墅的面积或许很接近，但居住条件却有天壤之别。因此，人均住房面积存在欺骗与误导。

在笔者看来，如果人均住房36平方米接近真相，其真正的意义并不是“房地产政绩”，而是为我们提供了一个审视中国房地产发展模式，以及房地产在国民经济中地位的参考依据。

无论是全国家庭现住房完全自有率为84.7%，还是全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米，都反映的是公民住房数量的可喜变化，但却忽略了住房“质量”——居住品质、住房公平等。今后，房地产发展应该从数量向“质量”转变。

众所周知，在相当长的时期内，房地产是支柱性产业，在国民经济中扮演重要角色，是GDP和地方财政的“功臣”。但“84.7%”、“36”等数据以及未来人口结构变化趋势在提醒我们，房地产未来需求空间是有限的，不可能再疯狂发展。所以，房地产该从国民经济中的主角退到配角了，如果继续依赖房地产，就会影响到中国经济