微调“暗线”将收紧，“明线”仍将刺激楼市 “跑量”

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一边是国务院办公厅派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，另一边却是违背首套房“自住需求”的原则，对于楼市调控政策暗自松动或从执行力上对于当前限购或限贷进行微调，比如限购令到期未延续 义乌限购令已"真空"7个月，又比如中山市降低二手房首付比例至五成等。

不论政策面强调从严执行，从当前政策面走势来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，基本上呈现出“明线”微调与“暗线”微调两方面特征：

第一、围绕首套房“自住需求”“明线”微调。这是指政府从政策层面主动对于楼市进行的差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施，具体表现在政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整以及由于降息、降准等货币政策客观上为楼市带来的信贷环境的变化。

第二、“暗线”微调。地方政府打政策执行的擦边球或暗自放松限购或限贷政策。如对于补交社保及纳税证明的认可、限购令到期未延续、调整限价政策标准以及违背首套房“自住需求”原则的购房补贴及奖励政策等。

从政策执行及市场走向意义的角度而言，“暗线”微调尽管短期内可以市场更多的市场需求，可以带动市场成交量快速回升及市场基本面的快速回暖，但是，也很容易形成买涨不买跌的市场氛围与楼市大起大落的市场环境，因此，尽管当前政策面微调已成为大趋势，但是，把握好政策微调的度和方向仍显得非常重要，原因很简单，这关于市场走向是否正常、调控成果的维护以及整体房地产市场的是否健康发展等众多问题。

从近期来看，近期楼市成交量回升，尤其是部分城市中高端市场成交放量引起成交均价反弹或出现上涨的迹象。以上海商品住宅市场为例，从成交结构变化情况来看，2012年4-6月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年6月份成交均价达到年内新高，达到24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均价也在高端市场放量的市场背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。

进入7月以来，7月1-22日，由于中高端项目集中成交的作用，前22天上海市商品住宅成交均价达24545元/平方米。个别中高端项目由于降价、低开等原因集中放量，导致市场均价继续维持相对高位水平。

因此，为进一步贯彻落实国家和本市出台的房地产市场各项调控政策，巩固调控成果，坚决抑制投机投资性购房需求，经上海市政府同意，就严格执行房地产市场各项调控政策发布了沪六条《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》。

尽管沪六条《通知》发布内容并没有出台任何新的调控政策，但是，就现有差别化住房信贷、税收和住房限售政策从“执行”层面再度强调从严，强调“去投资化”的楼市调控政策的执行力度，收紧了楼市政策“暗线”微调这条线。这此收紧的“暗线”微调政策包括历次房管局所强调的如停止补交社保和纳税证明、非本地户籍单身限购、酒店式公寓限购、严格执行“认房认贷”的认定标准、首付款标准、贷款利率标准等多方面内容。

与此同时，政策“明线”微调方面，继续执行差别化的住房限购及限贷政策，继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。对于由于“暗线”微调而带来的中高端楼市放量而引起均价上涨的问题，在政策层面进行暗线微调的收紧，从执行力度上控制中高端楼市成交，从结构上为整体楼市降温。

从政策走向对于市场影响而言，国务院办公厅派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查之后，政策“暗线”微调有可能整体上有所收紧，从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，政策层面尽管在执行力度上有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策“明线”的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。

因此，就全国而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

此外，从本次国务院派出8个督查组进行督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于明线“微调”政策的继续，以及本次降息之后明确首套房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升“淡市不淡”的市场局面。

对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动与暗线微调政策从执行力上收紧，有可能导致中高端楼市随着政策面的变化而出现一定波动，政策暗线微调执行不严格时将是中高端市场需求放量的时间窗口，反之，中高端市场有可能由此而陷入困境。