贾卧龙：房地产私募基金高回报率背后的风险

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目前房地产私募融资企业类别：通过私募的形式进行融资，主要分为两类企业，一类是品牌开发商，如万科、恒大、复地等知名企业，另一类是中小开发企业，这些企业规模小，抗风险能力较差，一旦房地产调控加剧，不能按期回收房款，很难按期偿还到期兑付投资者投资款。

融资模式：主要通过债权形式和股权形式两种。为了实现融资，部分开发商承诺年回报率达到了投资额的20%以上，另外加上融资渠道费用、基金管理费用和溢价对赌部分，总融资成本达到了26%左右，如此高的开发融资成本，如果运作不成功，或不能实现很好的资金流，开发企业将出现兑付困难和违约问题。

目前高额融资出现的风险，最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。

“目前大概只有万科复地等知名企业，房地产私募比较规范的，一般融资成本年在10-13%左右，而很多企业都是"高利贷"，”北京创汇基金总裁杨文在分析目前房地产市场机会和回报率时，目前房地产企业一般利润按投资额度计算都在20%左右，目前部分私募融资成本在高达26%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。

沈阳的某开发商2010年2月份在沈阳以6亿元拍得一幅商业土地。自有资金4亿，私募借了2亿，受楼市调控影响，至今该地块未动一锹，而私募计划为两年期，于2012年2月到期。无奈之下，某开发商以4.5亿元将土地转让。私募拿回2亿元本金及约0.5亿元利息，开发商投资4亿元，只收回2亿，损失2亿。

沈阳某开发商的境遇并非个案，温州一业内人士告诉笔者，浙江开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款，和开发贷款包括拿地资金。

所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。

据笔者调查，近几年兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。

据笔者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。

此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。

创汇财富基金总裁杨文介绍说，目前比较普遍的是，很多私募基金墓到资金后，就把钱给开发商了，等着回报，而不管运营、市场定位和营销策略，到时候给不了投资者投资款和回报，就把（抵押的）东西拿来偿还投资者，如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。

创汇财富基金总裁杨文介绍说，作为基金管理公司投资房地产行业，房地产行业属于资金密集、人才密集型产业，基金管理公司服务于国内大的开发商，可以有大的开发商品牌和信誉作支撑，同时他们具备一套从市场到资金运作，到产品包装好销售的管控程序和流程，而很多基金管理公司对中小开发商提供融资时，首先要分析的是当地的房地产市场供求关系、市场需求、价格增长幅度、销售周期、产品定位、客群定位等是否清晰，在具备以上条件后，才是私募融资模式的设计和私募融资渠道的建设，中小开发商主要还款来源，是通过产品销售完成资金的回笼，如果大的市场供大于求是绝对不可以投资的