房价反弹或是楼市回光返照

pindleskin

6月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从新房价格来看，环比上涨的城市数量由此前的6个增至25个；二手房环比上涨的城市数量则由18个增至31个。楼市回暖迹象明显。作为房价风向标，一线城市房价继续回升。其中，北京、上海和广州的新房价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。

从最新的7月9日~15日的一周成交看，二十大典型城市成交指数为138.48，环比上涨2.92点，其中，福州成交涨幅最大，达61.78%；兰州的涨幅次之，为42.86%。一些地方再次出现了局部排队抢购现象。

人们有理由怀疑房价的再次反弹，会令楼市调控功亏一篑，原因如下：

1．自去年楼市调控采取限购限贷等强硬手段后，房价下跌，土地交易清淡，各地土地财政收入锐减，有些地方政府屡屡试探突破限购限贷底线。

2．随着两次非对称降息，加之不少银行对首套房贷利率实行8.5折优惠，让购房贷款成本降低不少，使得不少改善型购房者跃跃欲试。同时，过去四周，央行通过逆回购释放了约5000亿元人民币流动性，而且市场普遍预计下半年将继续降息和降低存款准备金率，这些都从资金面上助推了房价反弹。

那么，这是否意味着房价反弹已成定局了呢？楼市泡沫已经挤出、底部已经夯实了吗？笔者认为，如此判断言之尚早。

——从中央政府的调控决心而言，自6月初以来，中央政府已经接连9次明确表示坚持调控、坚决防止反弹。7月7日温家宝总理在常州调研时表示，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；国家统计局在7月13日的新闻发布会上说，房地产调控不能放松；国土资源部部长徐绍史在7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。7月19日国土资源部和住建部联合下发的紧急通知，明确坚决防止房价反弹。

——从货币信贷的角度而言，非对称降息是推进利率市场化的举措，并非对房地产信贷放松；释放流动性，主要是因为人民币贬值、热钱外流，央行须向商业银行系统补充流动性。

至于降息是否会继续，本人认为不太可能。因此上两次降息的前提是，国际粮价和石油价格大幅回调，加之去年6、7月份是上一轮通胀的高峰，故此，6月份CPI才降到2.2%。最近一个月来，国际粮价大幅反弹，美豆指数已创下历史新高，美玉米指数逼近历史最高，美麦指数逼近2011年高点，美原油价格也反弹至每桶92美元。中国的通胀形势重又紧张起来，不排除未来6~12个月内超过6.5%的可能性。

对于最近的房价反弹，本人的基本判断是，这是楼价新一轮下跌前的回光返照。除了中国楼市调控不可能动摇、CPI增幅将再次进入上涨周期外，这一判断的基础是，按照市场标准，中国楼市仍然处于严重泡沫之中，或者说泡沫尚未挤出。

虽然过去一年多的调控使各地楼价下降了10%~20%，但一线城市的房价租售比仍居高不下；随着中国经济探大底，居民收入增长放缓，因为土地、劳动力价格大幅上涨等诸多原因，制造业生存越来越困难，房价收入比的指标下降并不明显，现在一线城市仍普遍高于20倍；股市的持续低迷，包括接下来的农副产品价格将再度上涨，将进一步减弱居民的居住等消费能力。所以，楼市根本不具备大幅反弹的市场基础。

更为重要的是，房价居高不下已经成为中国一切矛盾和问题的核心。房价如果强劲反弹乃至大幅上涨，它将激化一系列矛盾，甚至可能构成对社会稳定的严峻挑战。

特别需要警惕的是，倘若中国周边地缘政治危机升级，导致国际热钱大规模流出中国，那么现在楼市反弹得越高，未来房价雪崩后果就将越严重，甚至会出现日本1990年式楼市雪崩，经济与金融出现全面危机的困局。

笔者以为，如果房价继续反弹，一些地方政府和地产商执意对抗楼市调控，不排除中央政府会出台更加严厉的调控举措。其中最有效的办法是，对超额面积增收高额房产税，逼存量闲置房进入市场。其可操作性也很强，比如，对一个家庭每人平均居住面积在50平方米以上的部分，增收较高房产税，并采取阶梯性税制，人均面积越高，税率越高。

如果这一政策出台，中国楼市调控将出现立竿见影的效果。

笔者以为，中国楼市所要调控的关键，是一些地方政府在增加土地财政的推动下，与房地产商一道鼓励投机投资者增加闲置房，减少自住房的供给数量，逼自住者高位接盘。这种囤积居奇行为造成了土地和社会资源的很大浪费，迫使更多的土地被投入房地产。简言之，只有逼存量闲置房入市，房地产调控才能成功，房价也才能真正回调到位。