河南楼市新政意味着什么

pindleskin

当前，房地产市场正面临微妙变化，虽然全国房价仍未止跌，但近几个月多数城市住宅成交量持续攀升，甚至多地惊现“日光盘”。另外，随着宏观经济增长乏力，“稳增长”也成为经济政策的重心。在这种情况下，房地产调控政策的走势倍受关注。



近日，有媒体报道河南省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出了多项政策措施，其中以扶持刚需为主导思想。



首先，分析一下河南新政出台的背景。本轮房地产调控始自2009年12月，至今已历时两年半，可以说调控成效明显。不妨看四组数据：今年1-5月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，全国商品房销售面积同比下降12.4%，全国房地产开发企业房屋新开工面积下降4.3%，5月份全国70个大中城市房价连续第8个月环比下跌。



房价下跌，本是本轮调控的核心目标，可喜可贺。然而与此同时，土地市场低迷致使土地出让金大减，同时房地产成交量的萎缩也影响了房地产税收，此二者致使很多城市财政收成失色。另外，随着房地产开发投资和房屋新开工面积这两项指标的“跳水”，诸多上下游行业也陷入萧条，进而殃及地方GDP。在此形势下，去年四季度以来，几十个城市陆续放松了房地产调控。



值得关注的是，这些对调控政策松绑的城市，多是只针对某个环节，进行单项措施调整，比如公积金贷款优惠、首套房信贷利率下调、购房给补贴、调整普通住房标准等。此番河南多个部门联合出台一揽子措施，倒甚为少见。由此反映出，在房地产调控和行业管理方面，部分地方政府正在进行系统性思考和实践。另外，从国家层面来看，去年以来多次强调调控不动摇，但与过去两年不同的是，今年以来更加强调差异化的信贷与税收政策，一方面继续抑制投资投机需求，另一方面开始保护刚需。



接下来，略析河南新政内容。从文件名称可知，新政紧扣“刚性需求”，迎合了国家政策导向。保护刚需的内容主要有三：其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房。这是最重要的一条。2010年以来，国家有关部门在认定首套房上，既认贷又认房，即便是一个家庭名下无房，但以前曾经利用贷款购过房，也须按二套房办贷款（即首付六成，利率1.1倍）。而这条新政，意味着“只认房不认贷”。



从道理上讲，只认房不认贷，比认房又认贷，更合乎情理。在房价上涨时期，宁可误伤一千，不可漏网一人，也能理解；但在当前房价持续下跌之际，加强对刚需的保护，减少误伤，也无可指摘。不过，此事颇为纠结。房贷政策由央行和银监会说了算，河南省金融管理部门（省政府金融服务办公室、人民银行郑州中心支行、河南监管局），有权调整辖区内的房贷政策吗？即便强压下去，或许省属银行会听话，几大国有银行哪能轻易服管？



其二，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。前段时间，银监会还在辟谣七折房贷利率之事。2008年四季度和2009年，在国家强力救市的背景下，曾对首套房贷利率普遍性的打七折，2010年后利率不断上升，甚至在去年下半年，少数商业银行一度飙升至1.1倍，简直是对刚需一族的“抢劫”。今年以来，在国家方针指导下，首套房贷利率持续下滑，至今八五折已属常见，个别银行惊现七五或八折利率。然而，未来不可能大面积再现七折盛况。河南新政明确了最低可打七折，但多数银行不会这么干估计八五折将成为主流。



其三，各地合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%；购买套型建筑面积90平方米以下首套自住房，首付房款比例下调至不低于20%。不同于在商业贷款政策方面的弱势，地方政府在公积贷款政策方面掌握着话语权。首套房贷首付重新低至20%，说明了地方政府对于超刚需的支持力度很强。要知道，当前商业银行房贷的最低首付仍为30%。



河南新政的报道面市后，很多人认为这是赤裸裸的救市，有悖于中央调控精神。笔者认为，河南新政与去年11月放松限购的佛山新政不同，亦与今年2月涉及保护二套改善需求的芜湖新政不似，此政紧扣“刚性需求”，并未“越雷池”。惟一值得观察的是，“认房不认贷”的首套房新标准，能否行得通。不管如何，河南新政不宜厚非，更不代表国家调控政策转向，一手抑制投资投机需求，一手保护刚需，两手都要硬，仍是下半年房地产调控的主基调。