北京地价翻涨 恐再成房价推手

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“北京地价已经回归三年前水平”话音刚落，7月17日北京出让的大兴旧宫地块地价，就比3年前翻涨了一倍。

北京亿城房地产开发有限公司副总经理李璞称，“如果说万柳地王是孤例的话，大兴旧宫作为普通地块拍出这个地价（单价为16478元/平方米），是一个清晰无误的信号。”

此前一天，北京市国土资源局披露，“2011年四季度以来，北京市成交住宅用地大部分以起始价成交，当前北京市土地整体成交价出现回归，基本回到2009年前期水平，显示宏观调控成效明显。”不过，北京市国土局公布的统计数据蹊跷地扣除了二环周边的地块。

人们想知道，北京地价到底是降了还是涨了？

被统计下降的地价

根据北京市国土局统计报表，除了二环周边的住宅地块以外，从成交价格上看，2012年上半年北京住宅楼面单价为每平方米4528元，较之2011年下半年每平方米5333元的住宅楼面单价下降了15%；较之2011年全年住宅楼面单价每平方米4908元，下降了7%；较之2010年全年住宅楼面单价的每平方米7255元、2009年全年住宅楼面单价每平方米5690元相比，则分别下降了38%和20%。

北京市国土局相关负责人认为，这意味着，北京市今年上半年土地价格已回到2009年前期水平，宏观调控成效明显。

截至今年6月30日，成交的住宅用地29宗，约317公顷，成交额约256亿元，成交地块大部分以起始价成交。29幅土地中，有21宗地块为划拨地块（划拨地块属于零地价成交），只有8宗进行了正常的招拍挂竞价行为。这8宗地块中，由于东直门成交单价较高，北京市国土局将此地块扣除了。也就是，2012年真正进入统计样本的地块只有7幅地块。

根据亚豪机构提供的数据，2010年，北京共计成交了82宗住宅地块；2011年，北京共计成交60宗住宅地块。也就说，按照上述统计方式，2012年的7宗地块成交地价与2009年到2011年的诸多地块比拼。

值得注意的是，在这个真正发挥统计作用的7宗住宅地块中，如果扣除了二环周边的东直门香河园地块后，只有两宗地块溢价率超过零，一宗溢价率为2%，一宗溢价率为50%。其余溢价率均为零。

一位不愿意透露姓名的业内人士表示，今年上半年纳入统计的7宗地块，能否代表真实的地价水平？

地价的刚性支撑

亚豪机构副总经理任启鑫认为，土地价格阶段性下调的走势未能长久。

他发现，政府并未大幅度调低土地竞拍的起始价格，以朝阳区来广营区域地块为例，该地起始楼面价格已由去年的10807元/平方米攀升至今年的12523元/平方米。同时，由于城市建设小区化趋势明显，它带来的地价下调仅为结构性下调，事实上，同一区域内可出让土地数量在不断减少，地价出现大幅下调的可能性较小，而稀缺的优质区域地块价格还在攀升。

令任启鑫担心的是，由于近期北京楼市出现大幅回暖，开发商回款颇丰，重新燃起了买地热情，但土地供应节奏并未同步跟上。供需的不匹配，使得土地市场价格出现回升，近期成交的几宗宅地溢价率已从去年下半年的零溢价或微溢价，上升至40%-50%。

一位长期参与土地竞拍的品牌开发商相关人士告诉记者，“政府的保底土地出让金是由两部分构成，一部分是土地一级开发补偿费，一部分是政府要给自己留有8%的土地整理利润。扣除这两部分保底收益后，其余高出部分便是地方财政所得。很显然，地价越高，政府的收益就越高。”

该人士还透露，目前的拆迁成本也无法支持地价下降。他以北京一级整理开发为例。“中信城一期开发的时候，拆迁成本是每平米3-5万元，到了三期，每平米的拆迁补偿已涨到了10万元。低于这个补偿标准拆迁户都不会走，有时还会继续要价。”

可怕的传导信号

纵观多个房地产波动的周期，地价高不一定代表未来售价就高，售价高也不一定代表这幅地的地价高。两者之间并没有必然联系。但实践表明，地价走势会对商品房销售传导出明确而强烈的预期和信号。

如7月17日成交的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，由中冶和第五建筑联合体竞得，剔除保障房面积，实际楼面价高达16478元。该区域内共计有5个项目楼面价超过万元，其中最高楼面价为18013.58元，为2009年远洋地产竞得的大兴亦庄镇地块；而与该地块最近的是2011年11月3日成交的北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块，楼面价9756.16元。也就是说，相比2011年11月成交的地块，2012的地价涨幅超过70%。

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据“链家地产”市场研究部统计，目前大兴区楼面价为万元以上的5个地块，有4个已开盘入市，最高的是25977元/平方米的。链家地产市场部分析师陈雪称，以此次成交的旧宫地块楼面价计算，预计其新房定价或超3万元。这无疑将大大拉升该区域的房价。

可资为证的是，万柳地王对房价的推导效应已经激烈上演。

据央视《经济半小时》报道，万柳地王出炉前，周边13个二手楼盘已经开始涨价，平均涨幅在3000元/平米以上。如今，又有媒体前往该区域调查，万柳地王周边二手房最高已经涨至单价12万元/平方米。