地王一出，周边房价跟涨

pindleskin

对于低迷已久的住宅用地市场来来说，7月10日，北京新地王的诞生，仿如一声春雷。在经历46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争后，中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件，以3.38万/平方米的楼面价，拿下海淀万柳地块——北京新地王。若剔除回购房因素，则以4万/平方米的楼面价，刷新全国单价地王纪录。

现阶段的房地产市场背景是，房产市场成交趋于活跃，而土地市场仍较低迷。从统计局数据来看，今年1-5月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，而全国商品房销售面积同比下降12.4%。从交易中心数据分析，今年6月份，全国10个典型城市土地成交建筑面积仍然处于近三年来低位，同比下降36%；而全国10个典型城市商品住宅成交量创下近17个月的新高，同比增长35%。显而易见，土地市场的表现明显弱于房产市场。从中也反映出开发商对于后市的预期总体仍然比较谨慎，甚至悲观。

不过，近期的情况正在慢慢发生变化。比如，6月份全国10个典型城市土地成交建筑面积，环比5月上涨19%，说明房企拿地意愿有所复苏。今年上半年，地产大佬们的拿地态度明显分化，绿地、龙湖、金地、富力等表现积极。而招商、中海、保利、华润、万科、碧桂园等，今年以来拿地则相对稳健，扩张速度有所放缓。绿城、世茂、远洋则上无作为,其中绿城主要受累于高负债率和高存货，并无奈向九龙仓和融创转让部分股权和项目，而后二者则受制于现有的土地储备量较大。

土地市场的不景气，也影响了地方政府的收入。现阶段，我国地方政府对于土地出让金的依赖度较高，从2002年开始，全国土地出让金占地方财政总收入的占比就高于20%，其后一直震荡上行，特别在2008年以后，其影响力逐步显现，对地方财政收入起着不可或缺的作用，比如2011年土地出让金占地方财政总收入的38.4%，比2010年降低了2个百分点，但依然处于历史较高位。

今年上半年，全国10大典型城市土地出让金收入为1206亿元，与2011年同期相比下降54%，与2010年比较更是大幅下降61%。可见，土地出让金正处于近几年的低位，而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强，所以去年四季度以来，媒体频频报道部分地方政府出台政策，放松房地产调控。基于此，地方政府今年卖地的意愿比去年和前年更为强烈，而为了吸引开发商拿地，地方政府推出优质地块的冲动在所难免。

一个典型例子是，6月18日，在2012年广州经营性土地推介会上，近200家国内外房企大鳄围观了一场罕见的夺地大战，恒大鏖战近1个小时，在近200轮举牌后，拿下靠近黄埔大道的珠江新城小型商业地块，地块成交总价13.22亿元，比起始价高出8.2亿元；折合楼面地价32968元/平方米，甚至超过了目前周边在售的商业公寓房价。商业地产爆出地王，远没居住用地的地王招人关注。原因也简单，2009年底以来的本轮房地产调控，矛头直指住宅市场，促使房价合理回归。7月7日，温家宝总理再次强调，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不允许房价反弹。

众所周知，以往投资投机性购房需求，比较青睐高档住宅，而本轮调控中采取的限购、限贷政策，直指多套房需求、高端房需求。数据表明，今年以来全国一二线城市商品住宅成交反弹，是以刚需为主导的，近两个月改善需求也有所释放。然而，别墅、豪宅公寓市场，依旧在沿续去年下半年以来的低迷之态，即便是今年以来部分豪宅项目加大了促销力度，成交情况仍未见实质性的好转。而北京地王项目，楼面价已高达4万元/平方米，估计未来房子卖8万元/平方米左右，才能实现盈利。开发商有胆高价拿下这个地王，说明对未来市场有信心，这点值得深思。况且，该项目21%的建筑面积为回购房，将来政府打算将这些房子分配给什么人？经济适用房对象吗？不会影响豪宅销售吗？他们能与豪宅业主和谐相处吗？有点风险，有点尴尬，谜底只能让时间揭答了。

不管怎么说，北京新地王的火爆出炉，意味着随着商品住宅成交量持续反弹，土地市场也快告别冬天了，预计下半年将趋于复苏。有趣的是，地王产生后，人民日报立即发文，认为地王并不意味着未来就是楼王，只是个别现象，不会影响房价。结果，北京地王则出，周边二手房就开始提价。实在是讽刺。