楼市6-8月或出现“淡市不淡”的行情

pindleskin

房地产市场政策“微调”及“降准”为今年5月房地产市场成交量又注入了活力。尽管 “去投资化”的常态化调控政策导致近期整体楼市交易量不太乐观，但5月份还是给了一个相对满意的“红五月”，当然这个“红五月”主要还是表现在成交量上。
从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份之后的各地市场成交量环比4月又出现一定幅度的反弹。
例如，2012年5月京沪广深一线城市楼市成交量全部上涨。此外，苏州、南京、沈阳、杭州、青岛、天津等也同样表现出色，成交量出现一定程度的反弹。
拿2012年5月上海商品住宅成交量来说，同策咨询研究中心数据显示，5月成交量达80.63万平方米，成交均价22450元/平方米，5月商品住宅市场成交量略微超过3月的79.89万平方米，也明显高于2011年月均60万平方米的成交量。5月的楼市似乎又给业内重拾了信心。
不过，从2012年5月上海市商品住宅的供应量的数据来看，也反映出开发商有些按耐不住，同策咨询研究中心数据显示，2012年5月上海商品住宅供应量80万平方米，明显比3月67万平方米多。这反映出在开发商在博弈市场过程中，逐渐采取步步为营的市场策略，开始主动推盘降价跑量，主动应对未来市场的不确定性。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在即将到来的6-8月传统的市场淡季时间段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态，但是，2012年的市场状况有可能区别往年经验。楼市6-8月或出现“淡市不淡”的行情。所谓“淡市不淡”是指一方面不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。原因如下：
第一、政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放需求；
第二、“稳增长”措施和房地产行业没有直接性关系，开发企业资金面压力还是持续存在，这个阶段开发企业会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。
第二、开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊的分阶段向公司的销售目标迈进。
另外，从价格趋势角度来讲，市场层面应该还会继续维持现状局部或个案降价的趋势，以上海为例，从短期市场趋势来看，上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，市场去化周期在15月以上（按照当前月均去化量60-70万平方米来计算），15月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总体来看，从当前市场运行特征及趋势来看，开发商不能因为近期“稳增长”的官方表态而过于乐观。原因很简单，从短期内楼市调控政策走向及市场表现而言，“稳增长”2.0版“四万亿”还难以造成2009年房价报复性上涨的局面，“去投资化”的常态化的楼市调控定调没有明显的变化。
整体市场仍然需要楼市“刺激刚需”政策出台，当前政策导向的大局应该还是尽可能围绕“自住需求”进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的“微调”政策，并且微调的幅度也不能太大，同时也是围绕楼市“刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的微调政策，很有可能被快速叫停。