花样年地产版图再布局 撤离三四线城市

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与很多向非一线城市下沉的开发商恰恰相反，花样年（01777.HK）正在着手从三四线城市撤离，让市场重心重归一二线城市。

这可能是一个极其重要的信号，在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。

重回一二线城市，逐渐舍弃中低端产品并转向高端产品，从单纯的物业开发商转变为房地产综合服务运营商，花样年制定了全新的转型路线。

花样年总裁潘军在接受《第一财经日报》采访时称，中国房地产市场“下半场”的游戏规则将发生彻底的改变，纯粹通过买地盖房子赚取利润的时代已经过去，房地产行业将回归到服务业的本质属性上。

退守核心城市

6月28日，花样年与国际酒店业巨头喜达屋集团签订战略联盟备忘录，正式宣告双方将在酒店开发、建设和管理领域建立长期友好合作关系。

以此为依托，花样年计划未来3~5年在全国打造12家不同规模不同类型的酒店，加速向房地产综合服务运营商转型。

这一转型的背后同时隐藏着花样年的区域战略布局调整，公司将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。

从深圳起家的花样年，目前已经完成了在全国四大经济圈中深圳、北京、天津、南京、苏州、惠州、大理、无锡、东莞、桂林、成都等11个城市和台湾的分散布局，尚未进入的一线城市为上海和广州。

潘军称，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。

根据花样年的战略调整机会，公司在进军北京的同时，会积极在上海、广州寻找机会，同时进军武汉、大连、重庆等区域核心城市。

而在过去两年多时间内，房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商纷纷转向三四线城市。

易居研究院企业研究中心总经理周建成对这一热潮表示担忧，他不久前曾表示：“近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高企，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”

有调研报告称，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

周建成通过对20个城市房地产市场调研得出一个惊人结论：如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前4年的土地成交量，需要52年时间。

多位业内人士均认为，相比于一二线城市，三四线楼市泡沫的风险或许更大。周建成的调研也显示，除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。

有知情人士称，花样年逐步退出东莞、惠州等城市，恐与收益不高、巿场消化慢、行政效率低等原因不无关系，虽去年东莞巿场为花样年贡献了9亿销售额，但仍然无法与一二线城市的吸引力相比。

地产金融护航

退守一二线城市的花样年，意在向房地产综合服务运营商转型。潘军说，花样年已设立了社区服务、商业管理、养生养老、酒店管理以及文化旅游五大服务运营平台，服务将成为公司发展的核心能力。

以地产为核心的多元化产业布局，已经使花样年成为国内最具抗风险能力的开发商代表，尤其是城市综合体已经为花样年奠定了可进可退的强大后盾。

花样年2011年报显示，去年花样年提前一月完成了60亿的全年目标，最终实现合同销售金额70.05亿元，其中38.93亿元来自城市综合体项目，城市综合体在其不同产品类型的合同销售金额占比高达55%，这在国内开发商中并不多见。

潘军表示，花样年今年的销售目标是72亿元，可售物业约140万平方米，涉及销售额达130亿至140亿元，城市综合体依然是主力。花样年的城市商业综合体80%是出售，20%是持有，这样能够形成现金流的基本平衡。

潘军坦言，房地产调控对花样年最大的影响，就是逼迫企业从一味追求规模扩张的行业惯性中脱身，加速自身的商业模式转型。

而房地产行业调控还将持续，房地产行业下半年的销售压力依然存在，房地产企业不能还像从前那样只倚重开发，而是要加强经营管理能力及资源整合能力。

[align=justify] 除了上述五大业务平台之外，花样年还开始向地产金融领域渗透。 5月26日,花样年宣布成立基金管理公司。潘军表示，希望自持物业能够越来越多，但整体速度取决于集团金融平台的发展速度。“中国楼市已经进入下半场，此前类似加工行业的高周转模式已经难以为继，未来房企必须比拼金融和服务实力。” 潘军将这种模式称为“以金融为驱动，以服务为核心，以开发为工具”。根据花样年的规划，这些基金并非是地产的附属基金，而是独立运营，既可支持自身项目发展，也可以投资其他公司的项目，主投方向为产业地产、文化旅游等项目。