高档房“解套”狂欢

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在万柳地王诞生前的约6小时，北京高档住宅的总价纪录率先被刷新到了3亿元人民币。此前由盘古大观（钓鱼台7号院先后创下的总价1亿元人民币的纪录，在“新地王”将至之前，已经“作古”。

与北京市政府面对万柳地块的“左右为难”相比，高端项目的开发商一直抱有“乐见地王产生”的态度。曾经受到限购政策影响而导致市场预期走低，高档住宅的销售一直是大部分开发商头疼的难题，然而如今，万柳地王对市场预期的影响，终于让高档住宅看到了“解套”的希望。

在此之前，受到万柳地块成交预期和市场回暖叠加的影响，北京高档住宅项目成交一度向好。尽管7月7日国务院总理温家宝在江苏调研时再次强调决不让房价反弹，但是在地王预期的刺激下，投资预期重归高档住宅市场，已经苗头显现。

趁势“解套”

刷新北京高档住宅总价纪录的是位于通州区的运河岸上的院子7月10日，该项目开发商泰禾集团营销总监陈善阳向《中国经营报》记者确认，泰禾集团已经推出11栋独栋别墅项目，平均单套总价约3亿元人民币。

陈善阳表示，运河岸上的院子土地获取于2002年，经过前期开发，已经收回了土地成本。他同时还向记者强调，2000万元左右的改善性置业需求开始出现，预料7月市场将继续回暖，高端住宅也将持续复苏。

陈善阳如是表态后大约6小时，万柳地块以26.3亿元、配建16400平方米回购房的价格成交。刨除配建回购房面积，以及政府以10000元/平方米的价格回购形成的价差，万柳地块楼面成本价最终约为4.2万元/平方米，创下国内土地成交单价新纪录。

这样的成交情况，让很多开发商乐观起来。“很多人都觉得上半年没戏。”万科北京公司副总经理肖劲告诉本报记者，包括豪宅项目在内当前的销售情况，超乎他的预期。

在这一点的看法上，肖劲与保利地产北京公司副总经理王英男的看法十分相似，到现在，保利地产在北京已经超额完成了上半年的销售任务，这其中，包括保利东郡等总价在千万元左右的豪宅销售势头非常好。

据北京市房地产交易管理网的数据显示， 据北京市房地产交易管理网的数据显示，6月保利东郡共签约30套，总成交金额近2.56亿元。

此外，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至6月30日，盘古大观在2012年上半年总计成交4套，单套总价在4000万元上下。钓鱼台7号院则在近日成交了一套单价16万元的房源，这是自2011年下半年以来，该项目首度成交。

大户型“顺风车”

顺应地王带来的市场预期改变，开发商已经对市场大势的判断“向好”。其直接反应，即是将主力调增销售房源中大户型房源所占的比例。保利地产销售负责人告诉记者，该公司东郡项目在7月将把315平方米的大户型产品投入市场。

肖劲则告诉记者，与保利东郡项目的策略类似，万科在如园项目上也打算将大户型乃至项目中的“楼王”投入市场。此外，近期准备展开新一期重点销售的西山壹号院项目，主力户型均在300平方米以上，金茂府的最新一期销售的主力户型，亦是以300~400平方米的大户型为主。

“从全国主要城市来看，市场目前的状况仍是刚需主导，对于豪宅类的需求仍处于调整当中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市场稳定，或者是市场呈现出某一种趋势的时候，这种需求会有一定的释放度。”王英男如是向本报记者解释保利东郡项目确定将大户型产品投入市场的原因所在。

市场成交的整体态势也支持王英男的上述逻辑。北京市房地产交易管理网的信息显示，盘古大观的成交户型约在600～800平方米。钓鱼台7号院成交的单价16万元的户型面积也高达400平方米。

“一方面是借势市场的回暖，另一方面也是开发企业的推盘节奏所致。” 第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成对记者分析，“由于2012年年初大家对市场预期都不好，所以为了提高成交速度，最先拿出来销售的一般都是户型相对较小，总价相对较低的产品，在先期成交有了一定的基础和势头之后，再把大户型产品拿出来消化，现在看，这个基础已经具备。”

投资预期复归

根据丽兹行市场研究统计数据，2012年1-5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速缩减为25天，其中一周内成交占比达到35%，去年市场低迷时成交周期一度达到90天甚至更长。这直接与户型面积及其带来的总价相关，户型面积越大总价越高，认购转签约的时间就更长。

接受记者采访的多位豪宅项目负责人均向记者表示，在关心认购转签约的速度的同时，他们更关心影响认购转签约速度的关键因素。在这些关键因素中，2010年严厉楼市调控以来就少被开发商提及的“投资属性”开始逐步浮出水面。

“从一定程度上，尽管严厉的限购政策使开发企业在销售高档住宅时，受到了有效客户总量等一系列的不利影响，但是，也压缩出了值得投资的空间。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。