亚豪郭毅:预计万柳地块项目定价将不低于10万/平

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据亚豪机构计算，虽然按照规划建筑总面积77739平方米计算，万柳地块的土地楼面价格为33831元/平方米，但折算完回购面积所需补足的土地成本外，该地块的实际楼面价格在4万元/平方米左右，如此高昂的土地成本创下北京执行“招拍挂”制度以来楼面价格的最高值。

亚豪机构市场总监郭毅认为，该宗地块绝佳的地理位置、成熟的高端配套、稀缺的景观环境，营造了一个具有先天优势的顶级豪宅，按照目前万柳板块二手房6-8万元/平方米的售价衡量，预计未来该项目定价将不低于10万元。因此虽然万柳地块的楼面价格超过4万元，再加上每平米1万元的装修标准、以及每平米1万元的开发成本，以及财务、营销成本等等，预计总成本在6.5万元/平方米左右，相比10万元的预计售价，开发商仍有较高利润空间。

[align=justify] “但是，开发商也面临着一定风险。万柳地块的体量过小，77739平方米的规划建筑面积，在扣除回购面积外，用于开发商品住宅的面积仅剩61339平方米，如此小的体量对于一般开发商来说，本是难以体现一个豪宅应有的尺度感的。摘得万柳地块的是打造了小地块顶级豪宅经典之作的中赫集团，将该地块的开发风险降到了最低。”郭毅说。据悉，钓鱼台7号院的规划建筑面积更小，仅有43383平方米共4栋楼，依然被开发商做成了北京最贵的顶级豪宅。 郭毅认为，万柳地块的稀缺位置、高成本决定着开发项目的高端定位，高端项目则意味着面临的购房客群的稀少，以及在现有政策框架下，购房者不具备购房资格的难题。这一点难以规避，如果1-2年后，万柳地块完成前期开发面临推向市场时，限购仍未见松动，甚至执行上更为严厉，那么该项目的销售速度将会极为缓慢，加剧开发商的资金链风险。