贾卧龙：地价上涨 房价下调将更难

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在大家的注意力都集中在住房销售的回暖上时，土地市场也悄然度过寒冬，迎来暖意。恒大13.22亿元广州拿地、万科3.8亿元广州拿地、中铁置业22.87亿元贵阳拿地、龙湖12.8亿元成都拿地……五、六月份万科等10家标杆房企一共拿地45宗，占到上半年的54%，以二三线城市居多。成交量提升的同时，地价也在悄然回升，中国指数研究院近日发布的研报告显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。地价上涨，未来房价只会水涨船高，下调难度会更大。
开发商补仓，土地市场回暖
由于全国经济发展形势不乐观，GDP增速连续下滑，国家在房地产市场调控方面不再继续严厉，转而鼓励刚需购房，补贴、降息等多种优惠政策不断出台，购房者预期发生改变，多种原因使楼市得以在近期出现小高潮，回暖成为事实。楼市回暖首先体现在成交量上，5、6月份商品房成交量不断创下年内新高，开发商的业绩也不断提高。据万科最新公布的销售简报显示，2012年6月，万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，分别同比增长8.5%和0.68%，这是万科连续5个月实现销售面积同比增长，也是连续两月销售额破百亿元，已超额完成上半年目标。而这样的企业不止万科一家。
开发商资金回笼状况良好，就使得一直处于紧张状态的房企得到喘息机会，得以腾出手来在土地市场上有所作为。由于楼市的调控，开发商一度对房地产后市持悲观态度，在拿地方面都保持谨慎。随着近几个月市场的回暖，商品房有“量价齐升”的势头，而此时地价却处于低位，且不缺乏优质地块，对于开发商来说，现在是拿地补仓的最好时机。随着开发商的纷纷出手，各地地价也开始悄然回升，300城市的土地溢价率平均达到10%，地价上涨成为事实。
地价上涨，房价想降将更难　
随着房地产市场销售的回暖，不少开发商已不再专注于积极推广已有项目，而是开始着手拿地做新项目，土地市场的竞争开始变得激烈，土地价格上涨就成为必然。对于地方政府来说，目前仍未找到能够替代土地财政的渠道，他们现在是离不开出让土地的，土地市场一旦回暖，地方政府肯定会靠涨价增加收入，而房地产商目前的资金状况良好，为了布局未来，他们不惜出高价购得优质地块，像恒大，就在6月份以32968元/平方米的楼面价拿下广州天河地王，随着楼市回暖的继续，“地王”还会不断再现。
作为房价的核心成本，土地价格上涨，必然带动房价跟着上涨，这是无法控制的，开发商积极出手，拿地热情高涨，说明他们普遍对未来楼市行情看好，所以未来几年，这批土地上的商品住宅建成后，其价格可想而知。所以，未来房价能够保持稳定已经不容易，虽然短期内不至于出现暴涨，但下调的空间已变得很小，在“十八大”之前，房价相对于以后来说，是处于低位的，这一段时间，对于购房者来说应该是一个机会。