十年房价调控梦

qianqianemil

这十年来，房价成了最严重的社会问题。从2002到2012十年间，全国商品房平均售价从2091元/平米上涨至5429元/平米，涨幅达159%。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需。另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。一代人的时间里，就有近一半的农村人口进入城市生活。高房价和二元户籍制度联手，阻碍了农民工们融入城市。他们成为他们所生活和工作所在地的“他者”。“城市之战”并非危言耸听——手拿U型锁在城市中游荡的“新城市人”蔡洋们，成为当今社会最大的隐患。而同时，农村里5600万的留守儿童，正在一天天长大、慢慢地向城里的蔡洋哥哥身边靠拢。



勿庸讳言，高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动——只许从农村往城市里涌，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面；其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。仍然是2002与2012这两个年份土地出让金的比较，从2002年的2417亿元到2012年的28517亿元，十年间涨了十倍不止。而相应的，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本；最后，高房价还是一种货币现象：M2从十年前的18.5万亿到去年的97万亿，膨胀了五倍多。房价焉得不涨？



如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只是单纯地从技术层面——我可以忍你的坏，但忍不了你的蠢——来反思一下这十年的房地产调控政策：






事实上，从2005年的国八条开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除08年的救市之外，今年的这个“国五条”已经是第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策出台了。每次都收效甚微甚至适得其反。可以说，近年来的房地产调控政策，宏观上是失败的、微观上也是失败的；长期看是失败的，短期看也是失败的。为什么会这样呢？究其原因，是因为历次调控，一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到今年的国五条：对房屋二手买卖征收差价20%的重税。



政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的：房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以我要限制你炒房，要想方设法增加你的交易成本。这是一；二是房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”、去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。



但是，事实情况是，虽然没有关于全国的空置数据，但是我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建新房子是多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩；二是，虽然有这样那样的限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011-2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果以“一户一套”为目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率大概在10%左右，5~10年的小区空置率在22%左右。远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。



当然，这个10~22%的空置率，相比于日本成熟社会只有4%空置率的数据还是偏高很多。然而我们要问的问题恰恰是：面对如此强劲的需求，为什么我们还会有这么高的空置率呢？



我认为，这些年来，一意孤行打压二手房市场、增加交易成本的政策，要为这个空置率负很大的责任。因为，你所提高的这个交易成本，一定会被转嫁到卖方头上。3月11号住建部副部长齐骥对媒体声称，国家将出台措施保护购房者利益，以避免卖方将税收成本转嫁到买方头上。我好奇死了，如果有人能想出这样的机制设计，我真的要对他五体投地了。或许……我想到了瑞典的禁娼。别的国家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罚款。这样，妓女的风险成本就高，她就要收更高的嫖资来抵消其所承担的风险。另外，相比于嫖客，妓女的人数总是少且相对固定的，抓妓女就容易产生警察的腐败问题。所以效果总是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重的罚一大笔钱。如此一来，就逼着小姐降价去补贴嫖客所承担的风险成本。妓女收益越来越少，最后提着裤子去超市当收银员了。这个思路或许可以移植到我们的二手房交易中来，就是：对二手房的买家而不是卖家征税，逼着卖家降价补贴买家。这只是理论上的可能，具体有没有实操可能及效果怎样，实不敢妄断。但是这些年来，对二手房交易征重税，导致二手房价格上升，然后蔓延到一手房市场。这个剧情已经上演多次了。不知道为什么此次还是要按老剧本再演一次。



而且，增加交易成本还有一个很大的坏处。保罗•奥默罗德写过一本书：《蝴蝶效应经济学》。他认为，传统经济学的问题除了那个子虚乌有的理性人前提之外，另一个问题在于忽略了人与人之间的相互影响。以买股票为例，传统经济学把买股票的人看成是一个个硬币，每个人用自己的“理性”盘算一番之后，独立做出看涨还是看跌的判断。只要硬币数量够多，那么硬币正反面的分布肯定是接近50:50，于是价格稳定下来。然而，实际情况显然要比这复杂的多----一个人买什么股票，判断大盘的涨跌，几乎是完全受着他人的影响。所以在保罗•奥默罗德看来，人不是一枚枚硬币，而是一只只蚂蚁，其行为，无时不刻受到他人的影响。　　



书中，奥默罗德提到了生物学家做过的一个试验：在距蚁窝同等距离而方向相反的地方放置A、B两堆完全相同的食物，观察蚂蚁去两堆食物中取食的分布情况。最先出发的蚂蚁选择去A堆还是B堆完全是随机的，但是后面的蚂蚁的选择，则在很大程度上受到先行蚂蚁的影响。这个模型与我们人类买股票是非常相像的。观察的结果如下：　　



1、在过程中，总是有少数蚂蚁随机改变自己先前的选择，去另一堆做新的尝试。这种微扰，有时产生很小的影响，但有时却会产生非常大的影响。这种非线性的关系，导致蚂蚁在两堆中的分布丝毫没有规律可循（如果蚂蚁也炒股，它们肯定不会去看什么K线图）。　　

2、对天性迥异的不同蚂蚁群分别进行观察，亦有新的发现：天性活跃，喜欢主动变化的蚂蚁群，全聚在A堆或B堆的情况非常少见，平均分布的情况则比较多见；而天性持重、不喜欢变化的蚂蚁群，则要么全在A堆，要么全在B堆的情况比较多见，平均分布的情况很少见。这种全聚在一堆的极端情况虽然不容易发生。但是一旦发生，则会维持很长时间。　　



上述第一个结论并不出乎人们的意料。因为传统经济学也认为股票无法预测。有意思的是第二个结论。在此，我们不妨把蚂蚁全跑到A堆和B堆，看作是价格严重偏离的极高和极低状态，而把平均分布，看作是价格适中的正常状态。同时，把天性活跃喜欢变化的蚂蚁看作是炒股票的人，而把天性持重不喜欢变化的蚂蚁看作是炒房子的人。　　



也就是说，当全社会对房价将越来越贵形成预期之后，如果交易成本越高，人们就变得对这个预期越粘着。房价再高、再不合理，这个预期也将被锁定，并长期保持下来。这十年来关于房价的公众看法，证明了奥默罗德的观点。



这么看来，降房价最有效的办法，就是要想办法去提高炒房人的活跃度。措施当然就是降低房屋买卖的交易成本。前面提到过，对蚂蚁的行为加以干扰，产生的变化是呈非线性的。也就是说，如果稍稍降低交易费用，可能一点用都没有，但也可能会产生极为显著的变化。所以，如果国家真的想把房价降下来的话，要做的恰恰不是通过征税和繁琐的手续对房屋交易做出种种限制，而是降低交易成本，让房屋交易活跃起来。



胡温政府在行将谢幕的时候出台国五条，引发了广泛的猜测：新班子上台后，是萧规曹随，还是会有所调整或干脆另起炉灶？我认为，调整的可能性还是比较大的。因为，最近朝野一直在吵城镇化，却一直没有明晰的路线图。对于“城镇化”这三个字的解读，大概分两派意见。一派是厉以宁的。他认为，所谓的城镇化就是老城区+新城区（相当于各地开发区之类）+农村新社区。当地建镇，就近消化富裕农业劳动力，不让他们跑来跑去大规模迁徙。但是，说把村里的富余劳动力安排在十里八里之外的镇上就能解决劳动就业问题，这显然是不现实的。2010年数据，全国乡镇的数目已经超过4万个。如果是建镇消化当地农业人口的思路，基建和产业配置将是个天文数字。而且，这种试图撒胡椒面的产业布局是明显违背经济常识的——经济的发展，从来都是依托于大型城市的不均衡发展。即便有足够的钱把4万个乡镇建成城市飞地，其物流成本和人力资源都将使得经济处于低效能状态。世界不是平的，城市才是经济的发动机。



如果，城镇化是另一种方案：依托特大型城市建立卫星城，按字面理解，就是北上广深不再摊大饼，而是建飞地。这就涉及一系列问题，包括城际快交系统的建设、产业重新布局、中心城市与卫星城市的关系、中心城市的功能转化、卫星城市基于步行友好的功能满足等等。可以想见的是，如果从摊大饼转为建飞地，对土地的调配尺寸就要比以前大得多——你分五十期开发一个超大盘是无效的，规划和配套必须在短时间内全部到位，卫星城才能具有初始存活性和鲁棒性。如此一来，土地的流转办法就必然会发生变化。这个根子问题也就到了不动不行的时候了。加之，卫星城有可能是基于华为或富士康那样的企业的，也可能是类似于美国的中产阶级郊区化的。如此一来，就会出现中心城市的人口反向流动——当今打破房价预期僵局，真是太需要这个了。果能如此，就一定会为房价带来很大的变数。



近日传出广东将率先推出宅基地流转的试点，有些人很兴奋。近可见小产权房阳光化，远可见土地私有的一缕曙光云云。但是总的来看，寡头政体——如亚里士多德所说——乃是精英统治的变种，虽然二者都是少数人统治多数人，但区别在于：后者仍然以全体国民的福祉为目的；而前者，为了自己哪怕10块钱的利益也会毫不犹豫地损害全体国民100块钱的利益，眼都不会贬一下。仔卖爷田不心疼，祸祸起来无所顾忌，这一点，家天下的君主制都自愧弗如。亚里士多德说六种政体中寡头制最坏，原因也正在于此。我失即你得的零和博弈是没办法的事情。怕只怕肉食者单单只因为愚蠢，一边捞一边毫无必要地祸祸，造成我失远大于你得的双输局面。这真让人受不了。以天朝一贯的行为偏好——前进中拧着扭着也要曲折、不把事情做坏就不会总结找不到表扬自己的借口——这次城镇化的方向选择，实难令人乐观。国产蛋糕掉在地上，总是有奶油的那面朝地，不是么？

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房市100个“限”都是在瞎折腾
                   泡沫期的中国房地产
                   房价越高泡沫就膨胀越大
                   对社会的祸害就越大
                   最后的交易税和多占房产税的开征
                   还是房地产调控的长效机制


                  
                   哪个地方的房地产泡沫最大
                   哪个地方的腐败官员购房最多
                   哪个地方的房价最离谱
                   最后在房地产损失最惨重的是谁

qianqianemil

越调越买不去房了··穷人的悲哀·！！！