温州是中国未来楼市的缩影

pindleskin

温州楼市被腰斩的消息，惊动了整个世界，不但国内的大报小报铺天盖地，国外媒体也倍加关注。人们关注温州，其实是对调控的期待；人们乐见腰斩，其实是对未来的信心。温州人有钱，温州人都买不起温州的房子了，肯定是房价太高了。温州人炒房出名了，现在炒房团的后院都起火了，再炒房肯定就该灰飞烟灭了。     温州楼市真的如此不堪一击，温州房价暴跌是真是假？北青报最近专门到温州做了一番实地调查，从北青报登出来的文章看，似乎是要说被腰斩不完全是那么回事，温州楼市也没有危险到一触即塌的程度。但是，我仔细阅读报道后，还是觉得，这篇报道基本上是证实了以前其他渠道传来的消息。
     报道说，温州房价和最高峰时相比确实跌幅达三成，也确出现过个别楼盘接近被“腰斩”的现象，但整体上并未出现如外界所议论的“崩盘”，且目前一些区域的二手房价格也比最低谷时有所上升。一些业内人士判断，温州楼市企稳或已渐行渐近。
     是跌了三成？还是跌了四成？或者是跌了三成五？这个比例本来就不是一个严谨的数字，要准确算出一个地区的房价具体跌了多少还真不是件容易的事情，因为楼盘之间有很多条件不一样，一个楼盘户型之间、楼层之间、交易时间的不同，其售价也是不一样的。计算房价下跌的基数是多少？是平均算？是中位数算？还是加权平均算？这些都是个问题。
    我们不是做数学题，也不是写统计学论文，说房价暴跌也好，狂跌也好，都是那么一个趋势性的表达。报道中的这段话，证实了这么一个事实，就是温州房价确实出现了整体性的大幅度下降。
     文章调查了网上传闻的，“万科龙湾花园为例现在只卖13800元，半年前还是2.5万到3万。”“以前卖8万元一平方米的豪宅项目香缇半岛，现在3.5万元了。”“温州市区房价跌破万元，京都府首次开盘9999元/平方米起价！”等典型案例。“香缇半岛”楼盘分南北两个区，北区开盘价25000元，后开盘的南区涨到了38000元。后来伴随着温州房价越炒越高，该楼盘公寓二手房挂牌价最高曾被炒到6.2万元，现在回落到3.5万元左右。不过却很少有成交。文章引述该楼盘的开发商的话说，“实际上现在的房价跟我们2009年开盘时并没有跌下来多少，北区的房子还比开盘时高了，后来炒作上去的价格我们开发商控制不了。”
     看来，房价确实是涨到了6万以上，很少成交不意味着没有成交，定价和有没有成交是两回事，定高了肯定就买的人少了，但是高价还是在那摆着，你不能否定高房价的存在。开发商2009年的开盘价和后来市场上的二手房交易价有一定关系，但也是两回事，开盘价并不能保证以后的交易都是开盘价，因此该区域后来的房价被炒上去了，也是代表了这个地区房价的水平，也会影响后来其他楼盘的定价。人们关注的正是该地区房价的实际购房价格，而不是以前开盘的价格。
　　一名业内人士认为：“温州房价下跌的幅度并没有外界所说的那么夸张，经常被提到的万科龙湾花园说是1.38万元起，但这个价格的没几套，实际上成交均价还是在2万元以上。”这种情况，北京的开发商也经常使用，最低价只是一个幌子，广告中把最低价的房子打出来了，说是降价幅度诱人，等你去买了，他说已经没有了，全部卖给关系户了。你要说这个最低价你是假的吧，他是真有成交的记录，你要说这个是真的吧，你还真是按照这个价格买不来。说的好听一点，是营销手段，说的不好听了就是骗子。
　　温州天浩置业总经理、温州大学房地产研究所研究员陈鸿提供的数据称，今年1-10月份，温州市销售的新楼盘开盘的均价是26986元，和2009年11月份这一均价的峰值34000多元相比，下降的幅度大约是22%。这个陈鸿的身份有点奇怪，你说这个数字是开发商提供的呢？还是学者搞出来的？不管怎么说，22%这个数字也接近于四分之一的降价幅度。我更愿意知道陈总的楼盘的房价变动情况，这个可能更有说服力。
北青报的文章说，多位受访的购房人对温州楼市“暴跌”真相的理解是：和房价最高峰时相比，温州房价跌幅达三四成确有其事，个别楼盘接近“腰斩”也有过，但并不是一夜暴跌，而是在经济不景气、楼市调控和民间借贷危机等诸多因素综合作用下，逐月下跌所致。目前，降价趋势已经趋缓，城区的二手房价格已经比低谷时略有回升。
      谁都知道，所谓暴跌，也不可能是一夜暴跌多少，所谓的一夜回到解放前，也是一个形象的说法。房价下跌也有一个传导过程，这个过程可能是几个月，也可能是几年。就是比较快的意思，就是按照这个速度往下降，就足够了，足以说了中国的房价与社会需求之间的关系了。
      北青报在调查中发现两个事实，一是伴随温州新盘的降价，温州二手房交易市场也出现冷清。一些二手房从业人员在经济压力面前选择了离开这个行业。也有大批的房产中介门店在交易冷清的现状面前选择了关门。中介扎堆的盛景已经不再，一些规模较小的中介难以忍受房市严冬而选择了关门大吉，就连21世纪不动产这样的大中介在这里的门店也选择了离开。
       二是，买房已不再是温州人投资首选。一个炒房人就表示，由于手里没什么现钱，而且对将来房价的走势也没有底，所以这一年早就不买房了，身边的多数朋友过去一年也基本上洗手不干了，其中有在2009年高点时借钱买房的朋友被套住了损失惨重，一度躲在外地逃债。在温州楼市，今年的“去投资化”趋势非常明显，以往通过炒房来赚钱的投机客几近绝迹，买房子已经不再是温州人投资的首选。
      纵观温州楼市的风风雨雨，我们可以看到，今天的温州就是中国未来楼市的一个缩影，温州房价暴跌不是坏事是好事。我们希望看到全国的房地产市场也尽快出现房价被腰斩，投资被终止，楼市逐步趋稳，交易逐步活跃的景象早日出现。