半个月冒出8个“地王” 多因素催生楼市暖意

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54.31亿元——万科、绿地等4家房企12日联合拿下的上海南站商务区地块，刷新上海今年以来土地总价记录。据不完全统计，近半个月来，多个城市至少出现了8个总价或单价“地王”。

　　楼市年底出现明显的“翘尾”行情动力何在？业内人士认为，房价短期内不具大幅反弹基础，但对多种因素推动之下的小幅连涨应保持足够警惕。

　　“地王”频出给出房价上涨信号

　　12日，万科、绿地等四家公司联合以54.31亿元的底价拿下上海南站商务区地块，楼板价11000元／平方米，此地块成为上海今年以来的新总价“地王”。

　　据统计，11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的总价和单价“地王”纪录不断被刷新，加上上海这一地块，半个月来共有8个“地王”出现。

　　接连出现的“地王”让准备买房的消费者有些恐慌，这是房价又要开始上涨的信号吗？在上一轮“地王”扎堆出现时，不少人曾见证过周边的二手房纷纷大幅跳价的情况，中介给出的理由是：“面粉”涨价，“面包”当然也要涨价了。

　　中国指数研究院的统计数据也显示，11月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元／平方米，环比10月份上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。其中，10大城市住宅均价为15686元／平方米，环比上涨0.39%，同比也上涨0.15%。这是今年以来10大城市平均房价首次同比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控之前，新房“跳价”、排队购房等情形也再度出现。

　　数据显示，不少房企已经纷纷提前完成了全年销售目标。比如，万科前11个月销售1271.5亿元，超过2011年全年业绩；恒大在前11月也超过了年初的全年销售目标。中海地产则早在前10个月就已经完成了全年原定目标，甚至超过了年中调高的目标。

　　开发商对后市乐观

　　眼下这一轮土地市场的活跃行情，是否是2009年－2010年“地王热”的再现？

　　一个最大的差别是：近期很多成交的高价地块，除了住宅用地，不乏商办用地；而且，虽然成交价格屡创新高，但其溢价率并未出现“飙升”。比如，上海南站商务区地块为商业用地，且54.31亿元是底价成交。11月30日，南京下关区一“总价地王”，同样是以56.2亿元底价成交。

　　新城控股副总裁谭为民说，“地王”集中出现除了有季节性因素外，还与开发商的资金状况好转有关，大部分开发商都已提前完成全年销售目标，口袋里“不差钱”。“从这一波土地成交的溢价率来看，并不算太高，有的虽然是‘地王’，但基本上是底价成交，与上一轮‘地王’集中出现时相比，开发商心态也不可同日而语，对于开发成本的控制更为严格，拿地规模及资金的控制也相对谨慎。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前一些企业的资金面已大为改善，尤其是具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮发展机会。

　　但张宏伟认为，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的背景下，总价、单价“地王”只是少数大型房企的“游戏”，大多数中小房企只能“望而却步”；当前土地市场溢价率并不高，并且大多数拿地企业尤其是拿“地王”项目的企业相对谨慎，也说明土地市场并非火爆到了出现泡沫的阶段。

　　“从本质上来看，这一轮‘地王’潮与上一轮‘地王’潮没有太大的区别，都是开发商对后市较为乐观，果断出手拿地。”上海市房地产科学研究院副院长严荣称，尤其是一些开发商认为未来城镇化将成为中国经济的增长点，由此推断房地产业也将迎来一个新的繁荣发展阶段。

　　拿地热潮或将持续

　　“在限购、限贷等严厉的调控政策之下，目前购房者主要是刚性需求和改善型需求，整体来看仍然是供大于求，因此房价很难大幅上涨。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，从库存来看，目前北京、上海、广州等一线城市楼市在加速回暖，但这些城市的库存并未大幅减少，在去库存压力下房价上涨空间不大。相比一线城市，二线城市房价上行趋势较弱，三四线城市因库存较大，房价甚至还面临下行压力。

　　“当前市场的主题依然是去库存。假设政策不变，市场去库存的过程也将持续到明年。”新城控股副总裁谭为民说。