贵阳楼市另类冲动：一个超级大盘可住35万人

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1.2万平方米的售楼大厅，挤满了熙熙攘攘的购房者，犹如春运时的火车站候车大厅，多家银行在售楼大厅内设立了营业网点，办理住房贷款的购房者排起了长长的队伍……这是10月13日上午，《每日经济新闻》记者在贵阳花果园售楼大厅看到的情景。

“超级大盘林立”是记者在调查过程中对贵阳楼市最深刻的印象。在这些超级大盘中，提及“花果园”和“未来方舟”，在贵阳可以说是无人不知。

记者了解到，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。

此外，中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示，仅在2012年上半年，花果园项目供应量达452.2万平方米，占了贵阳楼市总供应量的75.4%。

“超级大盘”井喷式发展，需要多少市场容量来承接？这种情况的出现是否会导致贵阳楼市的严重过剩？

近日，有专家和媒体就贵阳房地产的库存量和贵阳市常住人口进行测算，得出了贵阳楼市严重过剩，或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。事实果真如此吗？

“我们贵阳被鄂尔多斯了。”这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平10月13日见到记者时开门见山的话，从供需关系来看，目前贵阳楼市并没有泡沫。王成平已在房地产行业经营多年，在成都、广州等多地从事过房地产相关工作。

花果园来袭

1830万平方米的体量，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，35万常住人口，170万的人流量……花果园可视为贵阳楼市的标杆。

10月13日，周六，贵阳飘起了蒙蒙细雨，《每日经济新闻》记者赶赴花果园进行实地调查。

在花果园立交与通往花果园项目楼盘的单行道丁字路口，远远望去，上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张地施工，低洼处六层楼高的贵阳医学院附属南华医院，原本在彭家湾棚户区居民眼里属于地标性的建筑，如今显得非常渺小。

沿道路斜坡向上，诸如“我们只享受市中心的生活——大贵阳战略下的绝对中心”等宣传花果园项目的广告语尤为夺目。

“这不是在建一个楼盘，而是在造城呀。”一个外地购房者感叹道。

花果园项目一置业顾问向《每日经济新闻》记者透露，该项目一共226栋，目前在建的有100多栋，年底时可交付20多栋。

花果园项目营销总监张宁向《每日经济新闻》记者表示，“住宅项目2014年完成，整个花果园项目2015年完成。”

“我们最多的时候一天卖1000多套房子。”花果园的上述置业顾问称，该项目自从2010年开盘以来，已经连续22周成为贵阳楼市的销售冠军。

花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了包括花果园在内的两个项目。虽然在全国房地产行业里，宏立城名不见经传，但是在贵阳，却因开发了山水黔城而一举成名。

“2010年宏立城集团启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。”宏立城官网如此说明花果园项目。

公开资料显示，五里冲片区今年年初正式启动，投入资金达600亿元。这样算来，宏立城在花果园的投入达到900亿元。

“开发如此体量的楼盘，开发商肯定面临不小的风险。不过，富贵险中求嘛。”贵阳当地一位房地产行业资深人士表示。

超级大盘“井喷”

“目前在贵阳如果不足100万平方米，没人好意思说自己是大盘。”贵阳房地产企业的一位高管向《每日经济新闻》记者表示，这种超级大盘的开发模式是贵阳当地房地产行业的一大特色。

统计数据显示，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，潜在的超级大盘还有9个。

伴随着超级大盘的“井喷”，今年以来，贵阳楼市的总供应量随之大幅增长。来自贵阳正合地产的统计数据显示，2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%；从今年上半年的供应水平看，2012年全年市场供应量有望超越2011年全年市场供应量793万平方米。

事实上，这些超级大盘的井喷势头，仅从土地市场的拿地上就能看得出端倪来。

继2009年宏立城拿下彭家湾棚户区大幅地块，进而如火如荼地展开贵州最大的“城中村”改造项目之后，2011年4月份再次出手拿下五里冲片区的11宗地块，并与彭家湾片区实现联动开发。不过，五里冲片区地块总面积竟是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒险大幅拿地之外，贵州唯一的本土上市房企中天城投（000540，SZ）在拿地上也毫不示弱，甚至一度还有业内人士将之称为“地皇”。

中天城投从2008年介入土地一级市场以来，到2010年时就已拿下7000亩综合地块，但耗资仅3.5亿元，中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩，并成为当时西部地区规模最大的地产类上市公司。

时至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。据悉，今年8月24日，中天城投竞得8宗地块，建筑面积总计达331.96万平方米，规划所建项目为 “假日方舟”，也将是中天城投2013年新开工的重点项目。

据业内人士的权威说法，中天城投的超规模拿地得益于其独特的置换拿地模式，即通过把其他公司的非国有建设用地置换成国有建设用地，从而实现大规模的低价拿地。

此外，在由政府主导新城规划建设的指导思想之下，其他品牌房企也相继出现大片拿地的情况。据记者了解，利海中环广场项目占地达1509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，优品城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，而西南国际商贸城甚至占地14580亩，这些大型房地产项目均将在未来一段时间内开工建设。

“西南国际商贸城当时在落地动工时，贵州省某高层领导曾亲自到场，凝聚人气。”广州中地行房产代理机构贵阳分公司项目助理刘永坤表示，其实这些大项目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早点将贵阳建成一个现代化的区域中心城市。

蜂拥而来的外地客

在进入花果园项目内的一条花果园大道上，记者看到沿路刚好停放着5辆印有“遵义旅游观光巴士”标识的客车，从车上下来的乘客黑压压一片。

尔后，穿着标识宏立城公司服装的置业顾问带着长约百米长的队伍走在花果园这条道上，一名王姓中巴司机告诉《每日经济新闻》记者，这些乘客均是从外地来看花果园楼盘的，周末一天要跑3趟，平时至少也跑1趟。

源源不断的外地客，自然少不了相应的高点子返利诱惑和大规模的营销队伍。记者从一份来自里城地产的营销方案中看到，外地被接来的客户中午由开发商负责免费午餐，贵州较偏远地区的客户若当日无法返回，开发商晚上提供免费的酒店住宿。这份营销方案中还显示，凡在县市外展点登记并成交的客户，较在售楼部成交总价减免3000~5000元不等。

令人惊奇的是，该营销方案也透露，花果园项目共2000名置业顾问，其中仅售楼处就常驻了600名，另外1400名分布在贵阳市和贵州其他县市，“采用高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三（即销售一套100平方米约价值30万元左右的房子，可以拿到佣金近一千元）。”