刚需滞涨豪宅接力 住建部正密切关注“金九”

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在东直门某中介门店一个狭小的房间里，气氛十分凝重。一张桌子周围坐着房东、购房者和中介三方。谈判的主题是，砍价。

这场谈判足足进行了一个小时，但最终以业主不肯降价而失败。量价齐涨让绝大多数业主们失去了降价的动力，而是期待“金九银十”更大的涨价空间。

而开发商们也在期待金九银十“更猛烈的回暖”。据亚豪机构监测显示，从上周北京入市的三个项目来看，开发商已经在为金九银十涨价探路。其中，水色时光花园上调700元/平方米，首开国风美仑则大涨2000元/平方米，涨幅接近20%。

不过，记者调查发现，目前刚需以及改善性楼盘在前段时间成交量回暖的情况下涨至高位后，已出现后继乏力的情况。令人担忧的是，涨价接力赛并没有结束，豪宅市场正跃跃欲试。

接近住建部人士称，在金九银十到来之际，住建部正密切关注房地产市场的动态及舆情变化。 这给今年的金九罩上了一层无形的压力。

押宝金九

自8月下半月以来，开发商推盘进度持续放缓。亚豪机构统计数据显示，上周（8月20日-26日），北京只有3个项目开盘，全部为老项目后期，环比面积骤降49.8%。更早一周，北京只有4个项目开盘，预售许可面积为8.9万平方米，环比大降73.7%。亚豪机构副总经理任启鑫观察到，随着9月脚步的临近，开发商惜售押宝“金九”旺季的心态十分普遍。

与以往销售节点不同的是，记者发现，在九月开盘的众多项目中，不乏高端别墅项目抢滩入市。

将打破房山房价纪录的蓝爵公馆（资料、团购、论坛）将于9月初开盘。据该项目销售经理分析，“我们相对看好9、10月的销售周期。因为上半年市场上主要释放的是刚需，但近期刚需已出现疲软，这或许正是豪宅入市的好时机。”该项目对外公布均价为25000元/平方米，主力户型为140-160平米大三居，赠15-160平米空间，希望开盘当天成交额能冲刺1个亿。

容积率仅为0.35的天津蓟县楼盘圣世宫，近期也来北京进行推介。据圣光投资集团市场总监房宝复介绍，北京投资客群是蓟县高端商品房的消费主力，据透露，占蓟县别墅区60%以上，其中有个别项目甚至占到了80%。

涨价接力赛

二手房最能反映市场的真实状态。但记者近期走访发现，量价齐升持续近半年月后，业主与刚需购房人群的僵持越来越明显。

“目前业主真心诚意出售的不多，调价现象普遍。这个时点是否要出售房屋，一家人的意见也不统一，导致现在的有效房源非常稀缺。”北京燕莎附近的一位中介告诉记者，由于业主虚报高价，刚需人群承受能力有限，近段时间成交变得很难。

反映在网签数据上的是，截至8月27日，北京市二手房网签量为13627套，环比7月同期下降16.42%。不仅是北京，据中原集团监测，8月前25天全国五大城市二手住宅成交量较7月同期缩水两成有余。

21世纪不动产分析师粟日认为，二手房经过长达半年的持续增长，符合刚性需求和改善性需求的户型，基本已消化，而新的房源由于二手房业主捂房而增加缓慢，成交不得不放慢速度。链家市场研究部常清称，从8月市场心态来看，消费者观望情绪逐渐趋浓，若未来业主挂牌价维稳或者下降，才有可能促使部分消费者购房。

任启鑫注意到，在当前房价已经上涨至高位，前几个月刚性和改善性需求已集中释放，未购房群体则受资金预算的瓶颈限制，只好选择观望。

值得注意的是，在刚需和改善产品“滞涨”的情况下，豪宅项目开始接力涨价。据了解，8月中信城（资料、团购、论坛）、金茂府（资料、团购、论坛）、五矿万科如园、西山壹号院（资料、团购、论坛）等项目均有提价，且成交增长。将于近期入市的二环沿线新盘玺源台（资料、团购、论坛）未开先热，据该楼盘工作人员介绍，目前已明确购房意愿的购房者接近千人。而华贸城蓄积的客户则高达3000组。

金九或成色不足

尽管开发商和二手业主均对金九银十抱以很大期望，但高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵称，“现在开发商又有人过于乐观，以为市场已经翻转，这种心态更危险。事实上，金九银十已过时了，成交量能稳住不大幅下滑就很不错。”