SOHO中国散售转自持变"包租婆" 5年后年租40亿

pindleskin

昨天，SOHO中国发布了2012年中期报告并宣布了公司重大的转型决定，SOHO中国将“告别散售，持有北京、上海有价值的物业”。SOHO中国董事长潘石屹预计，五年后，SOHO中国现有的150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。

虽然潘石屹表示转型是出于对公司长期发展的考虑，但也有业内人士认为，SOHO中国的转型或是受到地方政府不希望将商业物业散售的压力，是一种被迫转型。

转型：现有物业几乎全部转为持有

实际上，早在7月中旬上海举行的媒体见面会上，潘石屹就透露了SOHO中国将从散售向自持方面转型的愿望，然而是时，潘石屹仍表示，SOHO中国将持有的会是北京前门大街、北京光华路2号、上海外滩204地块项目、上海复兴中路项目这几个原本就宣布持有的项目，尚未提到所有项目自持。

与此同时，SOHO中国位于浦东内环内的项目SOHO世纪大道也正式进入了推广销售环节，记者也曾在7、8月间多次接到关于SOHO世纪大道销售打来的推销电话，然而一夕之间这个体量仅4万方的项目也被SOHO中国宣布为自持。

潘石屹在今天的SOHO中国中期业绩报告会上表示，除了在售的望京SOHO，上海SOHO中山广场（资料、团购、论坛）等几个项目外，SOHO中国旗下150万平方米的项目都将全部转为自持。

考虑到自持物业需要大量资金的支持，潘石屹表示，SOHO中国目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，随着银河SOHO等在售物业的销售回款到位，公司现有的资金足以完成对目前150万方项目的支持，而今后，SOHO中国会通过提高负债率等低融资手段去寻找京沪两地新的投资机会。

背后：主动调整还是被动妥协？

“北京、上海近十年的发展速度超乎我们的想象。”潘石屹称，很多朋友建议他，SOHO中国既然选择了商业地产的道路，就要尽快地告别散售，而是通过物业的升值和稳定的长期的租金收入来获得更大的利润。潘石屹总结是要将土地变成“永远能生蛋的鸡”。

然而对于这一点，业内却持有不同的看法。有业内人士指出，SOHO中国的转型之举完全是受到上海地方政府不允许其将商业物业散售的影响，是被迫无奈之举。

潘石屹在今天的报告会上也提到，和复星分持50%股份的上海外滩8-1项目，上海市政府就要求开发商自持，绝不允许对外销售。

对于这一点，潘石屹表示，转型是出于综合考虑的结果。他没有否认政府的要求有一定的关系，但他同时也表示，如果是散售，那涉及到的土地增值税企业所得税等税收很高，而SOHO中国一年利润的一半几乎都是在交税。“但这反而并不讨好政府，他们要求你持有。”这对SOHO中国来说，也反而是减轻了税收。

但潘石屹指出，转型并非是收到宏观调控的压力。

业绩：上半年营利下滑近6成

在公布转型决定的同时，今天SOHO中国2012的中期业绩报告也新鲜出炉。

报告显示，SOHO中国上半年实现营业额12.22亿元，同比下降54%；股东应占净利6.13亿元，同比下降65%；每股派0.12元中期股息。

公司表示，净利下降主要因本期间内没有新完工项目可供结算以及较少的投资物业评估。潘石屹也强调了这一点，表示业绩下滑并非“出乎意料”的事，因为SOHO中国今年上半年未有交付使用的物业。而下半年，银河SOHO的销售业绩或将达到100亿左右，预计将大幅提升SOHO中国2012年全年的业绩。