中海外：保守的“贵族”

pindleskin

“上半年公司销售理想，全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元。”8月10日，中国海外发展有限公司（中海外，0688.HK）中报业绩发布会上，董事局主席孔庆平高调宣称。

让孔庆平底气十足的是中海外上半年取得的傲人业绩。1～6月，中海外销售额为651.5亿港元，同比增长25%，创历史新高。加上7月份101亿港元的销售额，其前7个月累计销售额达752.6亿港元，相当于已完成原800亿港元销售目标的94%。

“中海外今年可推货量约为1400亿港元,货源充足，即使未来8～12月按每月50亿港元的销售额计算，完成全年1000亿港元目标亦胜算在握。”国泰君安地产分析师余立峰说。

虽然中海外即将进入“千亿俱乐部”，但仍有业内人士称其“步伐过慢”。“房地产调控方向仍未改变，实际上整个行业还是面临巨大的挑战，可以说最严峻的情况仍然没有过去。”孔庆平的此番话，或是对外界质疑其速率的一种回应。

“其实中海外作为香港上市公司，数十年来受到香港地产模式的深刻浸染，千亿级的销售规模并非其最看重的，其更在意的是股东回报率和单位高产出。”有分析人士称。

高利之考

与万科的快产快销模式不同，中海外定位于中高端产品，以追求高额的毛利率、股东回报率、严控财务风险和成本把控见长。而且，其数十年的香港市场打拼经验，造就其高超的反周期能力，被业界称为“后劲十足”且“总能踩准时点”。

从中海外和万科公布的上半年数据看，尽管万科在销售额上稳坐行业魁首，但其盈利能力远不及中海外。上半年，万科销售额为625.4亿元人民币（约合726.4亿港元），比中海外高出约16.2%，但上半年万科的净利润为37.3亿元，净利润率为12.14%，而中海外上半年的核心净利润为66.8亿港元（折合人民币约54.7亿元），核心净利润率(已剔除公允价值变动)为26.4%。上半年，中海外的毛利率高达40.9%，万科的毛利率则为26.5%。

“中海外的高利润主要是其产品定位于中高端，而且地价相对便宜，其产品区域布局亦比较合理，在严厉调控之下，仍能保持较高利润率。”余立峰分析表示，上半年，中海外在产品布局上的多样化为其销售业绩贡献很大，特别是港澳地区的豪宅项目销售贡献较大。

“1～7月，中海外在港澳地区63亿港元的销售额，是去年同期的3倍。另外，上半年，中海外在长三角地区的整体销售在当地市场回暖后增长也较快。而随着6、7月份楼市回暖，改善型的中高端项目受到热捧，其销售额亦迅速增长。”余立峰说。

“因定位不同，中海外项目开发周期一般长于万科这种快产快销型房企，其开发周期一般2～4年。今年推出很多项目的土地都是2008年之前拿的低价地。”正略钧策副总裁薛迥文说。

高盛在一份分析报告中表示，中海外上半年推出的项目，大都是由2004年～2008年收购而来，平均土地成本仅占售价的20%。

另外，得益于香港与内地不同的会计准则，中海外上半年因持有型物业重估带来的净利达到20亿港元。而内地拥有投资物业的上市房企却只能录入租金收益，无法享受香港会计准则下的公允价值变动收益。

虽然中海外炫目的高利润率令同行咋舌，然而外界对其依靠囤地获取高利润的做法也颇多诟病。中海外紫御公馆项目的“囤地暴利风波”就曾引发多方关注。

尽管在中海外的报表中披露该项目楼面地价成本为500元/平方米，但有爆料人士称其拿地时的真实成本仅有92元/平方米，而这个拿地6年后才入市销售的豪宅，售价达4.5万元/平方米。

“贵族”之势

相比民企万科，中海外无论在出身背景还是产品定位上更像一个“贵族”，而“贵族”的锻造自然与中海外的自身产品定位及对费用把控、财务风险把控方面的努力分不开。当然，其也受惠于“贵族”身份。

“中海外的海外上市背景，使其经历的风险更多。见的风浪多了，就会把风险控制掌握得更好。这也是中海外的资产负债率一般不超过40%的原因所在。”薛迥文表示。

中海外在拿地方面的优势也与其显赫的央企背景有密切关系。“中海外所获地块可谓质优价廉。”薛迥文表示，“虽万科的土地储备高于中海外，但质量与中海外没法比。”

他介绍，万科的土地储备多集中于三四线城市，即使在一二线城市的土地也多集中于远郊区。但中海外多数地块位于一二线城市的核心地段。

据统计，过去几年，中海外的拿地成本均价保持在2000元/平方米左右。从今年已拿地（包括香港拿地）情况看，中海外的拿地均价在4400元/平方米左右。在行业内，其地价水平是较低的。

中海外的“贵族”之势，还表现在其具有较低的融资成本。在传统的银行贷款业务方面，央企显然比民企更受银行青睐。另外，中海外上市地点在香港，海外融资渠道更顺畅。尤其在房地产调控下A股上市房企的融资难，更让中海外等H股上市房企的融资优势尽显。

“中海外有海外融资平台，更利于其多触角融资，其融资成本一般保持在4%～5%，这是万科所不及的。”余立峰表示。

可作例证的是，今年2月24日，中海外成功发行了一笔7.5亿美元的5年期债券，票面利率仅为4.875%，这一融资成本尚不足国内房企平均水平的一半。