我国房地产政策调控特点剖析

pindleskin

如果对长达十年的中国房地产政策调控进行分析，可以从中看到下列调控特点。

一、调控目标自始至终针对商品住宅市场价格

来自社会民间的不满主要是针对高企的房价和劳动者收入水平之间的剪刀差越来越大。房价上涨在较短的时间内由一线城市蔓延到全国，并呈现大幅度的跃升。来自高层的所有文件和讲话，从调控初始到现在，“稳定价格”，“合理回归”，“防止反弹”等用语轮番提出，各种政策措施都是围绕着如何压制房价的中轴而展开的，政策锋芒始终都是直至商品房的市场价格，特别是商品住宅的市场价格。

因此不论是民间还是官方，也都把房价的涨跌市场表现，看成是政策调控成败的检验器。“房价不跌就是空调”，甚至成为共识。开始时，追求的是房价的涨幅下降合理，如和当地的GDP、CPI、城乡劳动者收入的涨幅相挂钩；后来追求的又是房价绝对值的下跌，要让房价和老百姓的收入水平相适应，并宣称房价下跌是坚定的“国策”；再后来面对越挑越涨的商品住宅市场价格的客观现实，提出的是“调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。

至于住建部早先提出“房价基本稳定、结构基本合理、供求基本平衡”的政府工作目标，则被我们轻易的丢弃在一边。形成了目标集中、要求越严格、效果越差劲、工作越被动的局面。



二、在缺乏城镇房屋普查和房地产业长期发展规划的条件下贸然启动

房价的统计数据一高，新闻媒体一报，民间社会一叫，我们的领导就跳。实际上，房地产调控的真实依据一是要依托像人口普查那样的城镇房屋普查，二是要依托像中国社会和经济长远规划那样的房地产业规划。

中国城市形态和功能的实质性变化是在改革开放以后，特别是在房地产业发展起来以后，大量的人口涌入城镇，新兴的产业功能丰富城镇，承载人口和产业的房屋就在这种背景下高速发展起来。由于我们没有做过城镇房屋普查，中国所有城镇的所有房屋的拥有量、成新结构、功能结构、套型结构、分布结构、产权结构、人均结构、拆迁结构、空置结构、租赁结构、人口户籍和非户籍居住结构等，统统都是不准确不清楚的，有的地方连档案资料都没有。在这种情况下，我们实行全国范围统一行动的房地产政策调控，其科学性从一开始就是打上问号的。

2011年，中国土地出让金度为3.15万亿；同年中国城镇房地产的年度销售金额约是汽车产业年度销售额的四倍左右；同年中国房地产开发企业年度销售金额前20强，高的达到1200亿元，低的也有180亿元。可以设想一下，中国能有几个产业达到中国房地产业的年度投资额、年度销售额和年度贡献额？但偏偏这个中国国民经济的支柱产业却没有自己的产业规划，有的只是保障房的建设计划。连一个为期三年的中国十大产业振兴规划，中国房地产业振兴规划在2009年年初被排斥在外。国家没有中国房地产业中长期发展规划，却有一轮接一轮的房地产业政策调控，这不是从一开始就是很滑稽的一件事情吗？



三、从国家层面，多部门自上而下实施强制性推行

长达十年的中国房地产政策调控，总体上所有调控措施都不是来自地方的自发创新和自主行动，而是来自于国家层面的由上而下的直接推动。

推动房地产调控的主要形式有，党的中央经济工作会议、国务院常务会议、国务院主要领导人和部委办领导人的发文发言答记者问、国务院单一部门和多个部门联合发文、军令状责任签约会（地方政府与相关部门签订控制房价、保障房建设等）、明传电报、问责约谈、向地方派遣督察组、新华社或中央电视台消息报道（2010年9月，当年第三轮调控就是以新闻媒体报道的形式发起推动的）等。

房地产调控涉及的部门有国务院、国务院办公厅、国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、商务部、中国人民银行、人力资源和社会保障部、国有资产管理委员会、银行业监督管理委员会、国家税务总局、国家统计局、国家工商管理总局等十多个国家级部门。他们有的时候是以单独部门发文的形式推动调控，有的时候是以多部门联合发文的形式推动调控，被社会各界简称为“组合拳”。

即便是重庆、上海先于全国进行的房产税试点也是在国务院相关部门具体指导之下推行的。



四、采用了行政、经济、法律、警示等多种调控手段

我国房地产调控由于是政府行政推动，所以行政调控手段是主导手段。比如要求地方政府保证房价控制目标、要求全国开发企业提供的商品住宅70%的成套供应量为90平方米以下、对多套房拥有者和外地人士购房实行限售限购、限制外资进入中国房地产业、下达年度保障住房建设开工指标任务、确定土地供应量和住宅开发建设指标等。

运用货币供应量、利率、准备金、贷款规模、贷款方式、融资方式、税种、税率、估征预征等经济手段，对房地产企业、房地产市场和消费者进行多方位、多波次的压制性调控。

绕开全国人大和地方人大的立法程序和立法，大量推行以政府监管部门为主的行政性法规。或直接绕开以往的政府法规（如1986年的《房地产税暂行实施条例》），或直接修订正在执行的政府法规（如2011年初新颁的《房屋征收与补偿条例》），或直接颁发政府新文件，形成全国必须执行的政策性法规（如各种通知、批复、规定）。

最奇特的是存在一种警示性的调控手段，释放消息、广而告之、警示警告、引而不发。如房产税试行和扩大试点范围，如取消商品住房预售制度，如追究地方政府控制房价不力的责任，约谈调查商品房售价过高的企业，如下派派督察组听地方政府汇报等。



五、保持长周期持续性的高压，坚持调控不放松

对中国房地产业和市场前后实行长达十年的政策调控，在共和国六十年的经济史上绝无仅有。政策调控覆盖了全国三十一个省市自治区具有很强的一刀切的特点。当前一轮调控效果渐褪的时候，新一轮的调控接踵而至。从过去的一年一轮调控到后来的一年三轮调控（如2010年），从最初的限价到后来的限购，从主要针对商品住房投机发展到遏制投资，从指向开发企业到指向地方政府。2012年六七月间的一段时间，来自高层的重申、警告、辟谣高达是多层，说的都是一个主题，在中国经济下滑和稳增长的过程中，房地产调控就不放松。