楼市下行周期已基本结束

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据经济之声《央广财经评论》报道，刚刚过去的这个周末，国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，引起广泛热议。

　　数据显示，不含保障性住房的新建商品住宅，7月份有50个城市房价环比上涨，比例超过七成，这是去年5月以后房价上涨城市最多的一个月。北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。此外，一线城市二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。

　　从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市仍然有58个。持平的城市有1个，上涨的城市有11个。分析认为，从数据看出，房价上涨城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”态势。

　　目前已经有超过40个城市对楼市进行“微调”。也正是看到市场回暖现状，近两月内，中央及部委、地方政府不断明确调控大方向不动摇，辟谣各种市场传言多达15次。7月，国务院组织的督察组赴地方调研，一是稳定调控预期；也对楼市运行状况进行摸底，为后续政策出台铺路。

多数业内人士认为，这次大规模、高规格的督查过后，新政出台的可能性极大，新一轮政策可能倾向于经济手段。目前，呼声最高的就是“房产税”。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。



　　市场现周期性逆转，下行周期已基本结束



　　经历流火七月的“普涨”之后，史上最严的楼市调控走到了十字路口。随着楼市传统销售旺季“金九银十”脚步临近，不少开发商已经在积极“备战”。从最新公布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，新建住宅价格上涨城市个数已连续4个月增加。今年，全国楼市会不会再现“金九银十”局面？楼市迎来全面的量价齐涨是不可避免的吗？

　　杨红旭：整个市场处于复苏状态，整个上半年尤其是3月份到7月份，成交量持续上涨，价格也从6月份开始反涨，7月涨幅进一步扩大。我们统计了70个城市的平均环比涨幅，6月第一次上涨，涨幅仅有0.02%，是微涨。7月份涨幅就快到0.14%，在增长城市数量急剧扩大，在这样的形势之下，我们认为市场已经出现周期性逆转，下行周期已基本结束，上行周期刚开始抬头。成交量先抬头，价格是这两个月才开始抬头。这种态势一旦形成，今年下半年包括明年上半年整个市场应该向上涨，但是向上道路不是一帆风顺，政策会进一步加码、升级，导致上升步调并不是那么顺利。

就下半年而言，比如8月、9月之后，这个量可能还保持相对活跃状态，但是这个量9、10月份能不能超过6、7月份，现在还不好说，因为8月份市场有所降温，降温原因比较复杂。价格是震荡上行，短期内不太容易下跌了。



不要奢望房价出现二次探底   



　　目前出现这样一种情况，一方面大家希望能给房价调下来，但是调了这么长时间，反而出现普遍上涨。另外一方面，新政策因为受到经济环境的纠结，力度可能不会特别大，接下来会不会一直处在纠结的状态中？

杨红旭：我认为不要奢望房价会像去年下半年到今年初一样，出现二次探底，房价不会出现大幅度的二次探底了，成交量还会持续活跃。整体来看，从6、7月份开始，整个楼市已经开始步入上升周期，虽然初期阶段可能是比较艰难，但是毕竟已经开始复苏。



　　有人预测，加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，限制房价涨幅目标等，都可能成为下一阶段调控的储备政策，这些政策能否逐渐出台并发挥作用，将成为影响未来市场走向的重要因素。在这些措施中，哪个措施可能性和可行性更大？

　　杨红旭：政策储备量应该比较多，相关各个部委都有相关政策储备，而且目前这种形势下政策出来可能性比较大，我认为按照目前房价上升态势，要想房价稳下来必须得出新政策。当然，7月份宏观经济数据比较难看，导致目前保增长、稳增长压力比较大，这种情况之下，监管层也不敢大力度压制房地产，所以我认为接下来9月份甚至10月份可能会出一些新政策，但是力度不会大。

新政策现在有一些备选项，比如房产税、加大督查力度、问责力度、预售资金监管、二手房交易环节税收等等，我认为这几条都有可能性。最现实最大可能性就是对地方政府实行问责、约谈，加大落实既有政策力度，在此基础上，房产税下半年应该会进一步扩大试点，预售资金监管有可能提高，但是这个还存在着一些变量，因为预售资金监管严厉之后，投资热情会下滑会影响未来供应。



　　国务院开展的大规模、高规格的督查过后，新政出台的可能性极大，而且呼声最高的就是“房产税”。目前，房产税扩大试点范围还存在哪些难点？房产税会不会在短期内扩大试点范围？

　　杨红旭：房产税具体结点难预测，从年初相关部门就要加强房产税试点工作，但一直没有真正推出来，我估计应该会在未来几个月之内推出，增加试点城市。

　　这里面有两类，第一类，最近湖北湖南要进行全新房产税试点，包括要合并城镇土地使用税，包括对于二套存量房要试征，大的框架正在筹备，我估计这两个省市的某些城市可能会推出来。

第二类，之前试点在上海和重庆这些大城市，北京、深圳、杭州都有可能推出，所以不管是城市还是省市中一些地区，下半年应该会推出来。



　　有观点认为，房产税的出现，增加地方政府收入，增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。是不是房产税出台之后，抑制房价作用应该相对比较明显？

　　杨红旭：从目前来看暂时还难以奢望，因为我们现在处于改革过程中。房产税目前规模还比较小，难以取代土地出让金，但是假以时日，十年二十年之后有可能会像发达国家一样，房产税成为地方政府收入的主要来源，但是毕竟目前还是在试点。