7月房价再涨，“稳增长”与“控房价”矛盾突出

pindleskin

8月18日，国家统计局发布了2012年7月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，数据显示，7月70个大中城市中50城新房价格环比上涨。具体而言：

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有1个，上涨的城市有11个。7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份回落的城市有5个。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，7月份70个大中城市新建商品住宅房价环比继6月份“止跌微涨”之后再度环比上涨，并且上涨的城市个数也在不断增加，主要有三方面原因：

第一、房价环比上涨的城市数量较上月有所增加，房价涨幅靠前的城市（均价较高）的均价涨幅程度（造成的结果）超过房价跌幅城市（均价较低所造成的结果），造成的全国房价在结构性上偏向向上涨，导致房价环比6月上涨；

第二、以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，尤其是今年5月以来高端楼市需求放量导致楼市均价出现结构性的上涨，从而带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，北京、上海等十大城市7月住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7个月同比下跌，跌幅持续缩小。

而一线城市的高端楼市放量导致区域房地产市场成交结构发生变化，从而整体上也推动均价整体上涨。这样，也客观上带动全国楼市均价止跌微涨。

第三、无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄，甚至部分二三线城市房价优惠只有九八折、九九折，首套房商业贷款仍然维持基准利率，也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

那么，微调政策之下房价“止跌微涨”后继续坚挺，保持微涨的现象，对于当前调控政策有何启示？以及未来房地产市场走势如何？

第一、“稳增长”与“控房价”矛盾突出，行政手段调控不利于市场需求稳定入市和调节房价，房地产市场调控仍然需要以经济手段和市场手段为主。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，房价“止跌微涨”后再度上涨突显了楼市限购限贷限价等行政手段调控的弊病，换句话说，一旦这些行政手段严格执行，市场就会继续陷入僵局，不利于当前“稳增长”的宏观经济基调，但是，一旦出现微调放松性政策，刺激楼市需求入市，市场成交量立即出现了回升，房价降幅也出现收窄甚至上涨、坚挺的状态，不利于“控房价”。在当前市场市场背景下，“稳增长”与“控房价”矛盾突出，难以做到两全其美。因此，从这个角度来看，尽管行政性手段对于过去稳定2009年以来房地产市场价格走势起到干预的作用，但是，在微调的市场大趋势背景下，也显现出这样的行政手段的弊端。从长远角度来看，房地产市场调控仍然需要以经济手段和市场手段为主。

第二、差别化“微调”政策的执行将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。

房价“止跌微涨”后再度上涨的整个市场背景来看，2012年整个1-7月，尽管5月以来房地产市场成交量出现了回升的局面，但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变，开发企业对于当前市场回暖趋势仍然偏向谨慎，“止跌微涨”还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。但是，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。

就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

在7月CPI跌破2短期内企稳走低的市场背景下，通胀预期短期内不会来临，通缩的压力逐渐增加，此时，楼市的投资投机型需求不会由此大规模入市，市场环境相对平稳，这一定程度上为当前楼市“微调”差别化政策的执行刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。

第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，预计在今年年底明年年初这个时间段内将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，现在整体市场还只是局限于商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升，并且商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升还没有传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，也没有普遍性使开发企业开始出手拿地。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”，并且在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，预计在今年年底明年年初这个时间段内，将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

第四、今年上半年房企追求“量”上的增加，以现金为王，但是利润率走势，下半年应该在“质”上也就是利润率上也应该注重加强。应高通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。

根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%，这意味着中海地产的上半年净利润总额接近万科的两倍，位居行业第一位。从这两家2012年上半年净利润总额对比及分析可以看出，中海的取胜之处在于：成本管理和融资模式。成本管理上严格控制费用，融资上，港市上较低的融资成本以及相对内地的融资难度。

因此，在未来通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。