李骁：取消预售制，楼市会怎样？

pindleskin

爱拿预售制说事的人，总是按耐不住，隔些日子就会把它从胃里倒腾出来嚼，这不几天前就有传言说北京将试点取消预售制，为此住建部不得不出来辟谣，但媒体们却十分关注，取消预售制楼市会怎样？



我在@我的微博后如此评论：1、市场供给一落千丈，供求关系逆转，房屋奇货可居，洛阳纸贵，一房难求，不涨才怪。2、大量房企资金断裂，三角债丛生。3、土地市场陷入冰点，地方债危机再也掩盖不住。4、银行坏帐暴增影响金融稳定。5、调控房产为调结构，这下结构不用调了，因为直接跳水了。大家补充。



当然用词语气是有所调侃，但事实大体也差不多，有人说预售制是中国的另一奇葩，是世界上唯一使用的国家，事实是否如此呢？



以我最近刚去的新西兰和澳大利亚来说，他们使用的依然还是预售制，以澳大利亚为例，购房者缴纳10%的房款签约，钱存在银行，可以拿利息开发商拿不走，现房时再缴纳20%左右办理银行按揭，开发商的开发贷全靠银行。



翻出2010年写的一篇文章和大家分享：取消预售制缓解高房价可行吗？

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“运作多年的商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一。”今年上海两会，人大代表、上海金融学院政法学院院长薄海豹这样表达自己观点。并提交了“抑制高房价，建议上海取消预售房制度”的书面意见。在国家宏观调控政策持续数月，房价仍未明显松动的当下，这个观点现在又被拿来热议。



那么，预售房制度真的跟现在的高房价有关系吗？我的观点是，有关系，但关系并不大。



形成高房价的原因是多方面的，比如市场化改革之初的制度设计缺陷、比如依赖土地收入的土地财政、比如保障房建设的滞后、比如市场监管的执行不力等等，正是因为上述多种因素，长期以往改变和强化了消费者认为房价将持续上涨的市场预期，使得原本在绝对量上供不应求的市场，供求关系更加紧张，相对少的市场供给和几乎所有资金追捧构成的强大需求，是房价持续上涨的根本原因所在。



因此，若说是实行多年的预售房制度推高了房价，显然是抓住一点不及其余的做法，有失严谨和科学。如果武断一刀切式的取消商品房预售制度，短期内造成的负面影响不但对行业和国家不利，更为重要的是，对普通消费也百害而无一利。



首先，取消商品房预售制度不但不能缓解高房价，反而可能推高房价，这是因为，缓解高房价的有效措施之一是加大供给力度，而预售房制度使得房屋建设上市周期和现房相比大大缩短，一但取消，不但将使得短期内市场出现供给真空，长期看，如果不能从根本上解决高房价的核心问题，不能从根本上改变房价将持续上涨的预期，没有取消预售制度时，开发商都刻意捂盘惜售，坐等升值，如果取消预售制度更是直接成全了开发商合法的捂盘惜售。



其次，取消预售制度的确将可能引发大规模的行业整合，可能大批的房产公司将因为资金短缺而倒闭，但这并不会必然使得房价下跌，一来，开发商经过多年的发展，已经大小有别，小的企业倒闭自然会有大的企业收购，而这些大的企业多数是争抢地王的国企央企，指望这样的行业整合引起房价骤降的可能性不大。二来，而倒下去的企业可能是民营为主，具有市场经济意识的企业，那些原本就带有垄断性质的央企国企，将会获得更大优势，这样将使得市场的自由竞争程度更加下降，长远看对市场和消费者都不会有益处。



中国房地产业开发企业众多，稂莠不齐，专业度不高，效率太低，的确需要行业整合，优胜劣汰，但前提应该是公平，市场化淘汰下来的是优秀企业，但以取消预售这样的突然死亡法只会扼杀优秀的企业，留下来的可能并非是强者和优秀的。



最后，过去数年的经验明白无误的告诉我们，从期房到现房的阶段，房价已经上涨高的达一倍以上，从这个角度看，购房者买期房的确获得实惠，不存在预售阶段通过炒作抬高房价的说法，关键点仍然是要对高房价综合治理，如果不能综合治理，仅仅取消预售制度，只要开发商认为房价会上涨，即便到现房销售，价格依然下不来，而购房者反而不能获得期房到现房阶段的升值。



商品房预售房制度的实质在于借助资金杠杆，加大开发商投资收益，以激发投资商投资房产的积极性，多年来为中国房地产业的形成和壮大，发挥重要作用，更是在一定程度上为中国的宏观经济的繁荣，立下汗马功劳。



诚然，商品房预售中确实出现了诸多问题，如房屋质量纠纷、面积纠纷、配套不到位、交房延时等购房矛盾，开发商通过捂盘惜售、恶意炒作，扰乱市场秩序。但这些问题应该理性的分析，应该说在制度设计方面，经过多年的完善，已经今非昔比，有长足的进步和提高，之所以会出以上种种问题，更多的原因是处在监管执行环节，多数问题可以通过加强监管执行力可以解决。



建议取消预售制度缓解高房价者认为，取消预售制度是国际潮流，大势所趋，事实恰恰并非如此，不用专项调研，我们就知道美国、澳大利亚等国，中国香港和台湾地区，作为比中国和内地成熟得多的房地产市场，依然使用的是商品房预售制度，这些国家和地区，早早已经是二手房的天下，但一手房依然采用预售制度，何况中国目前仍然是商品房的绝对供给依然缺乏，平均住房条件依然落后，绝大多数城市房地产市场依然以一手房为主，采用商品房预售制度就更为必要。



并不是说目前的预售制度十全十美，事实上的确仍有许多不尽人意之处，而且已经多年未变，存在缺点的关键在于两点：一、杠杆太大，只需投入25%的资金就可以操作项目，后期通过施工单位垫资和预售回款，这样门槛相对太低；二、一旦取得预售许可证，办理银行贷款就可以100%收回全款；前者导致行业从业企业为数众多，稂莠不齐。后者客观上造成消费者维权地位处于弱势，开发商违约有恃无恐。



所以，相对应的，应该提高开发商自有资金投入比例，原来住宅是35%，但受08年金融危机影响，为刺激经济恢复到25%的水平。应该适当提高。在付款方式环节，可以借鉴台湾按工程进度购房贷款分期支付的方式，也可以采取消费者留有10%以上的工程质量保证金，并且切实加强监管，相信行业发展会更好，消费者会得到更多实惠。