地产股暴跌意味着什么

pindleskin

8月3日，地产股暴跌，引发投资界对于房地产的深思。表面来看，源自当天一则后被证伪的消息：取消住宅预售制度。其实，更深层次的担忧，源自房地产调控加码的风险。即便是不排除空头借机打压地产股的可能性，也是空头利用了政策收紧的普遍预期而兴风作浪。



上证指数1月中旬开始反弹，由年初的最低点2132点，至3月初的2478点，反弹了约16%，其后盘整中下行，至7月底，跌破了 2132点。以地产龙头万科为例，本轮调整中万科的股价最低值6.78元出现在去年9月下旬，其后振荡式爬升，今年1月中旬与大盘同步反弹，但3月并未触顶，而是单边上涨，直至7月中旬摸高至9.95元，反弹了47%，其后才开始下跌，8月初低探至8.5元。



由此证明，在年初以来的一波上升行情中，地产股率先启动，是引领大盘上涨的主力军。与此同时，直至7月中旬，抗跌性远强于大盘，涨幅也远大于大盘。原因有二：一是，房地产的周期性强，一般会领先于大盘变化。二是，本轮经济下滑主因之一是房地产调整，经济止跌回升的决定因素之一依然是房地产。而房地产又是特征突出的政策市，今年一季度，房地产政策出现“见底”苗头，二季度部分城市住宅成交量持续快速反弹，所以地产股的表现远超大盘。



然而，随着房价止跌反弹信号的发出，地产股的好日子也暂告一个段落。6月份，70个大中城市房价环比增幅，在连跌8个月后，首次出现正增长。众所周知，已持续两年多的本轮房地产调控，主要目标是稳定房价，或者说促使房价合理回归。随着3月以来主要城市成商品住宅成交量的节节攀升，尤其是6月很多城市商品住宅成交量创近17个月新高，价格反弹压力越来越大。管理层深深为之担忧。



7月7日，温家宝总理在江苏调研时强调：目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，促进房价合理回归，绝不允许房价反弹。7月19日，国土资源部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，提出“坚决防止房价反弹”。7月24日，国务院办公厅发通知称，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，决定派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。7月31日，中共中央政治局召开会议，提出下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。



这一系列的动作，矛头皆指向一点：抑制房价反弹。本轮房价反弹的政策动因主要有二：其一，货币政策放松，尤其是一个月内两次降息，对于房地产的利好有目共睹；随着信贷量的增加，加上中央更加保护自住性购房需求，首套房贷利率普遍性打折，有效刺激了购房需求。其二，受累于经济下滑和楼市低迷，地方政府有放松调控的内在驱动力，去年四季度后，已有城市行动，今年二季度以来，由于中央稳增长的力度加大，部分地方政府打着“扩大内需”的旗号，将松绑楼市调控了纳入一揽子经济刺激计划。



比如近期，在石家庄和河南省无疾而终的救市计划后，珠海和南京新政又引起广泛关注。据媒体报道，珠海相关部门7月13日下午开会决定全市取消楼市限价、收缩限购范围，经媒体爆炒后，官方于次日凌晨宣布双限政策维持不变。尽管多个地方政府尝试放松限购政策都无疾而终，仍有不少城市尝试打擦边球，比如7月23日，南京市政府发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，放宽对引进人才的购房限制，对于符合条件的高端引进人才，首次购买自住商品住房，将视同南京户籍，并给予购房补贴。再次引发了社会舆论的强烈质疑，一天之内南京官方两次解释，并非放松限购之举。至今尚未被叫停。



当前房价反弹的预期已经形成，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。比如8个督查组下去之后，媒体传出来几个省市的消息：督查组对当地落实中央调控的情况总体满意，只是略略提了一些要求和建议。如此这般，有点像2011年4月同样是8个督查组的督查结论。如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。正是基于这一判断，笔者认为调控加码势在必行。不过，资本市场亦不必过于看空地产股，因为与抑房价相比，稳增长的压力同样大。楼市调控加码空间较小，能够动用的新政并不多，估计备选项有：房产税试点城市扩容、房屋交易税增加、限购加大落实力度、重启年度房价控制目标、预售门槛提高等。