新华社：楼市或已度过“冬天”最冷时点

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新华08网上海8月9日电(记者魏宗凯 叶锋)截至8月9日，沪深两市共有22家房企发布中报。数据显示，22家房企负债总额接近4000亿元，同比增加23%，比去年期末增加了400多亿元；资产负债率为76%，比上年末上涨近2%。不过，期末现金及现金等价物余额也同比增长12.6%，达625亿元。库存达3530亿元，同比增长28.6%，环比增长8.6%。

专家认为，目前房地产企业融资环境已相对宽松，库存去化趋势也较为明显，楼市已经度过“冬天”最冷的时点。



负债居高不下将加大房企风险



根据链家地产市场研究部发布的报告，在22家上市房企中，有12家房企资产负债率与年初相比出现上涨，其中3家房企资产负债率超过80%。资产负债率上升主要来源于融资增加和规模扩张。从房企类型来看，大型房企依旧持续平稳扩张态势，负债率有所上涨，而排名在100外的中小房企收缩经营较为谨慎，收缩经营降低风险，资产负债率涨幅较小。



财报显示，仅万科一家负债就高达2600多亿元，剔除预售账款，万科真实负债率仍达有39.3%，但已较去年年末下降0.3个百分点。万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。上半年万科商品房的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。经营活动产生的现金流比上年同期减少26.31%，房地产业务毛利率26.5%，比去年同期下降5.6%。



据统计，22家房企中利润同比下滑的接近六成，部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。



9日国家统计局公布的数据也显示，1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%。但分析开发企业资金来源构成变化趋势可见，国内贷款占比已连续5个月下滑，由6月份的17.5%下降至17.2%。



上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，虽然今年以来央行已经两次降息和下调存款准备金率，8月可能会再次下调存款准备金率，但房地产开发贷款仍不宽松，开发企业资金状况依然不容乐观。



易居对上半年房地产业开发企业资金状况的综合评价得分为0.18，基本和2008年全年相当，房地产开发企业资金状况处于“紧张”的蓝色区。“我们预计这将是2009年12月调控以来最糟糕的时期，但2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”杨红旭表示。

链家地产市场研究部常清认为，资产负债率上升，一方面使得房企财务成本增长；另一方面，也使得房企经营风险增加，下半年不排除会有房企出售资产或者股权来降低负债率的案例出现



去库存加速引房价反弹担忧



已公布半年报的22家的房企，尽管开工规模减少，上半年仍新增库存300亿元，总库存达3530亿元，同比增长28.6%，环比增长8.6%。其中，9家房企库存同比增长超过20%。

国家统计局公布的数据也显示，7月末商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加259万平方米。其中，住宅待售面积增加88万平方米，比6月增加值512万平方米大幅缩减。专家认为，全国库存仍在高位盘整阶段，预计下半年将趋于减少。



“如果比较一线城市和东部沿海地区的库存量，就会看到明显的去化趋势”，杨红旭称，截至2012年7月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2900万平方米，与去年同期相比增长15.24%，与上月相比下降0.10%。从2012年1月份开始，下降的趋势就比较明显。青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2750万平方米，与去年同期相比增长20.37%，与上月相比下降2.33%。6个东部二线城市在2012年总体上表现了稳中有降的趋势。



“7月这10个典型城市新建商品住宅存销比为10.1，存销比连续5个月回落”，杨红旭称，近7个月来，成交量总体在上升，库存量总体在下降，这些因素就促使了存销比出现回落趋势。



但值得注意的是，随着开发商存货压力的减小和存销比的快速回落，业内担心房价反弹的压力也趋于增加。6月份，全国70个大中城市房价环比已经在连跌8个月后首次反弹，而1-7月份，全国商品房成交均价同比增长6.5%，增幅较1-6月又扩大了1.2个百分点。

上海易居房地产研究院研究员吴晓君表示，从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计2012年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6，这意味着2013-2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。



渣打银行对全国8个城市30家房地产开发商的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。大多数房地产开发商库存压力降低。



多家机构也在报告中指出，随着市场的回暖以及信贷松动的刺激，成交量将继续上行，房地产企业已从最艰难的时期走出，“以价换量”的楼盘正逐渐减少，而且市场上一些楼盘随着交易量的上升和土地价格的上涨，已经迫不及待地提高售价，房价反弹的可能性加大。



也有专家认为，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍称，下半年，房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在，未来房价走势依然受政策所引导



楼市仍在“冬天”里



7月份，国房景气指数为94.57，比上月回落0.14点，国房景气指数连续14个月下滑。自2010年3月触顶105.89，至今已下行了27个月。今年6月已经跌破上一轮下行周期2009年3月94.74的谷值，7月再次创下1998年3月以来近14年的历史新低。专家认为，当前楼市尽管已经过了最冷时点，但总体上仍在“冬天”里。



值得注意的是，随着近期国务院督察组奔赴各地调研调控政策执行情况，各地购房者再次出现了观望情绪。根据中国房地产研究会的统计，上周(7月30日至8月5日)20个重点城市住宅成交连续上涨的势头中止，成交量环比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。



截至目前，有6家大型房企公布了7月份的销售业绩。其中，万科7月份实现销售103.9亿元，环比下滑22%；融创中国、富力地产则分别实现了24亿元和23.7亿元的销售额，环比下滑26.6%和14.7%；另外三家房企花样年、恒盛地产、世茂地产7月份也分别环比下滑20.2%、23.8%和33.6%。整体来看，这6家公布了7月份销售业绩的龙头房企当月合计销售210亿元，较6月份下滑24%。



“自2010年1月份以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，自今年4月首次落后于全社会固定资产投资增速后持续至今，7月再次落后5个百分点，比6月扩大1.2个百分点，可见房地产对于国民经济的拉动作用连续4个月明显减弱，已经在拖经济的后腿了。”杨红旭说。



中国房地产业协会副会长朱中一称，当前“稳增长”与“控房价”处于两难，但我国今年把经济增长预期目标调低，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控、促进经济转型发展的决心。而且房地产业作为一种基础性产业，应该与经济社会的发展，与相关产业的发展相协调，过度超前势必会形成泡沫。目前房地产市场总体平稳、调控成果在显现，地方政府在加大保障房建设，加强和改善房地产市场调控方面也积累了一定的经验，应抓紧时机建立中长期制度，包括进一步完善土地供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。