改善型接棒刚需，楼市后续有动力

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最近一个月，珊瑚天峰成交了215套、科城山庄卖了173套、星汇文瀚卖了168套、雅居乐剑桥郡卖了157套……根据网易房产成交数据统计，前10名的成交中，有4个楼盘主推改善型产品，改变了两个月前刚性需求楼盘独霸天下的局面。同时，主推大户型或别墅的楼盘，近期活动频频，为新品预热，即将上市的大户型产品逐渐增多。

业内人士认为，如果说，今年3-5月份是首次置业的刚性需求群体撑起了广州楼市，那么接下来，改善型需求能否成功接棒、继续支撑楼市的活跃行情成为决定今年楼市走向的关键。

市场现状 改善型产品剧增，占比六成多

两个月前，广州楼市成交是刚性需求楼盘的天下，单价万元以下、单位面积在100平方米以下的产品成为成交主力；最近一个月内，市场有了变化：在全市前10名的成交排行中，有4个楼盘主推100平方米以上的大户型，且月成交量都在150套以上、日均3套以上。

上周末，本刊记者走访多个改善型楼盘现场看到，人气较旺，当中有不少是实客。即将推售大户型新品的新世界凯粤湾、中海金沙湾、星汇文瀚等，近日也纷纷举办各种聚人气的活动，为即将面市的新品预热。

与两个月前各楼盘主推刚性需求产品不同，从5月份开始，广州一手住宅的供应结构有了明显改变。记者粗略统计阳光家缘数据显示，5月1日至22日，广州十区两市新增住宅2153套，其中有1341套是120平方米以上的大户型（其中不乏200平方米以上的超大户型），占比约达62%；5月1日至22日新增约40.8万平方米、2153套，套均面积达176.49平方米，而在3月1日-22日，新增货量约为33.4万平方米、4715套，套均面积仅为70.8平方米。

商家们敢于推出大户型产品，与眼下市场的旺销有关。合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，以价换量换得了刚性需求积极入市，而这种活跃的成交回暖氛围，将夯实房价回稳的预期，打消改善型需求的犹豫观望态度，以“羊群效应”刺激改善型需求跟随刚需入市。

专家分析 改善型需求接力刚需力撑楼市

除了有刚需带旺的成交氛围，改善型产品近期较活跃的成交，还与楼盘自身定价有很大关系。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：“最近大户型产品成交量增大，主要是因为很多楼盘的定价合理。比如珊瑚天峰，从每平方米一万七八降到一万一二，一下就卖了200多套；大学城的星汇文瀚也是，我想该项目赚得很少，是微利卖楼，所以成交量也大。” 既然合理的定价能撬动购买力，这些已经获得预售证的产品自然会加紧发售，除了小部分产品已经发售外，大部分大户型新货预计将于5月底6月份陆续推出市场。在之前的市场环境下，大户型往往成为销售“毒药”，如今，不少商家对推售大户型有了更多信心。越秀地产相关营销负责人表示：“广州楼市一直都不缺少购买力，缺的是购买心态和机会。现在市场回暖，商家愿意让利，这就成了买家入市的机会，买家有了信心，对我们销售来说是很大的利好。”中海金沙湾即将推售江景大户型新货，相关营销策划人士也表示：“没有新调控就不会有观望情绪，价格合理，买家就会坚定出手。”

在网易的跟踪统计中，广州楼市的成交量已经连续三周突破2000套，成为四五月期间的一个成交高峰。这期间，刚需产品仍是成交主力，但改善型产品的占比也在逐步增大。黎文江表示，楼市要真正回暖、成交量要稳定增长，还必须依靠改善型需求的支撑，“以价换量、以量带量”。邓浩志也表示：“以后的楼市行情，当然还得靠刚性需求接力，不过那时的刚性需求已经是指首次换房这一类的改善型刚需，而非指首次置业刚需了。”