贾卧龙：明年房产税将逐步取代限购限贷政策

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中国房地产自2002年以来，虽然经历了多轮调控，但因城市化进程的加快，人口的流动，投资需求和刚性需求依然强劲等原因，北京从三环以内由原来的5000元一平方米，涨到现在的50000元以上，短短的十年，土地价格翻了五倍，房价长了近十倍，随着这一轮的调控，房地产调控措施，发展方式，房价会有哪些变化？2012年及以后走势如何，在我接受中央电视台经济半小时采访时，谈了本人的看法和观点。

一、房地产价格未来会继续上涨：

    我认为这一轮的的房地产调控是暂时，价格因调控的松紧而变化，调控严厉的时候，购房者就持币观望，价格就有所松动下滑，调控一放松，价格和销售速度急剧回升上涨，但从长期来看，房地产市场依然是众多行业利润最高，投资者首选的朝阳行业，随着土地资源的匮乏和紧缺，房地产价格上涨一定是必然，未来十年房地产依然是朝阳产业。

中国城市化进程在加快：

    为什么说中国房地产市场未来十年依然是增长强劲的行业，第一是中国城市化，中国目前城镇人口只有53%，如果要实现城市化和城乡一体化发展，未来将有20%的农村人口和小城人口向中等城市转移，拒不完全统计，每年农村人口落户城市扎根城市的人口在2000万到3000万之间（包括每年毕业的大学生），大量的人口迁移到城市，最大的需求就是住房、医疗和教育，城市化是拉动房地产市场需求的主要原因；

房地产依然是带动中国国民经济的主要产业：

    与中国房地产相关联的行业有50多个行业，涉及建材、家居、钢材、家电、农民工就业等诸多行业，房地产市场低迷，直接会影响中国经济的增长，降低了GDP指数，目前在欧美经济不景气，出口下降，消费力不足的背景下，提振中国经济，抑制GDP下滑的最有效的手段，还要靠加大城市固定投资，加快城市化建设来实现，从而带动了房地产的发展和繁荣。

中国的国情和国外不同：

    中国房地产与美国和其他国家不同，中国有他的特殊性，首先是生活习惯，中国人没有房子就意味着没有家，租来的房子再大，也感觉是匆匆过客，为此中国人家家买房，没房的要买房，有了房子家庭条件好了要换房，房子旧了换新房，周而复始，刺激了中国民众的需求，很多国际投行和国外媒体，几年前就纷纷预测中国房地产要崩盘，将会出现类似美国房地产次贷危机，和日本过去楼市的大萧条，而实际上中国房地产不但没崩盘，价格一路猛涨，需求依然强劲，特别是刚需和改善型需求供需两旺。

地方政府的主要财政来源：

   很多地方政府没有主导和支柱产业，一年的财征税收只有几千万元，在产业乏力，又要搞城市建设的情况下，地方政府不得不继续依托土地财政，房地产依然是地方政府的救命稻草和摇钱树，通过出售土地，放开房地产，增加税收和就业来提振当地的经济。

土地资源的稀缺性：

   土地与其他商品不同，他不可以再生和复制， 随着大量人口向城市转移，大量的土地进行了城市建设，城市土地资源越来越匮乏，土地的稀缺性决定了土地的增值和涨价，房价除了建筑成本和税收外，其价格主要是土地成本构成的，土地涨价房价一定会涨价，为此土地的不可再生性和稀缺性，决定了未来的房价一定会上涨。

二、改变发展方式：

社会保障房和商品房双轨并行：

中国房地产市场政府无论如何调控，一套100多平方米的房子，总房款高达500万元，一个三口之家，月收入1万元，一年收入12万元，在北京对普通老百姓，50年不吃不喝，也没有办法买得起房，房子是富人的天堂和游戏，为此要想彻底解决芸芸众生的住房问题，只有实行政府保障房和商品房双轨制，两套马车并轨前行，中低收入者可以可以通过政府建设的廉租房，保障房去解决，商品房不设限，价格越高政府增加的税收越多，财政有钱了，才有能力建更多的保证房和廉租房，来解决中低收入者和夹心层住房困难问题。   

房产税取代限购限贷政策：

目前的限购限贷政策，属于政府的无奈之举，随着房产税制度的完善，可以根据每户持有房屋的面积，套数数量来进行分级征收，目前电费在全国已实施分级征收，取的了很好的效果，对抑制能源的消耗起到了很好的控制作用，限购限贷政策虽然在某一个阶段对抑制投资需求和房价上涨起到了一定作用，但政策一旦放开，房价就会出现报复性反弹，为此只有通过建立规范化的税收政策和分级银行信贷政策，通过征收分级房产税，来抑制投资性需求，通过税收、银行信贷等金融杠杆来调控房地产，中国的房地产才会实现良性健康的发展。

改变中央地方税收分配比例：

中国的房地产调控，要想地方政府不打折扣的执行中央政府的决策，只有通过重新分配土地收入分配比例来调控地方政府，目前地方出让的土地收入主要归地方政府，如果80% 的土地款上交中央财政，20%留给地方政府，我相信，地方政府就不会再靠出售土地过日子了，地方政府发展经济的模式和重点马上就会改变，地方政府会积极的调整产业政策，通过产业升级和产业结构调整，来实现当地经济的发展，中国的房地产将真正结束暴利时代。