房地产景气度三季度筑底

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根据国家统计局公布的最新房地产数据，今年前七个月，全国房地产开发投资同比名义增长15.4%，增速比1到6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资增长10.7%，增速回落1.3个百分点。同时，商品房的销售额同比下降5.2%，房屋新开工面积下降9.8%。与此同时，房地产景气指数再创新低。

　　在严厉的调控政策下，房地产调控已经产生切实的效果。但需要注意的是，房地产行业的各项指数下调的速度越来越慢，房地产行业有触底苗头。

　　房地产龙头企业也已经开始为未来可能的回暖做准备。从7月到现在，万科、龙湖、中海以及保利四大房企拿地19次。之所以这些大企业在此时出手拿地，一方面，这些房企资金链明显好于去年，另一方面，目前土地市场外冷内热，正是拿地的好时候。随着成交量的回升，房地产行业将会回暖，下半年可能会重新出现地产商纷纷抢地的景象。

　　渣打银行的调查显示，不少房企认为地价已经触底回升。一些地方政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价，直接结果是减少土地供应，高地价依然是高房价的主因。不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭，评论这个话题。



　　国家统计局发布房地产数据后，杨红旭解说，目前房屋销售量继续好转，同比跌幅持续收窄，年底可能出现正增长。但是同时开发投资和新开工继续恶化，不过还没有探底成功。杨红旭认为，房地产可能会在三季度触底，四季度小幅复苏。   

　　杨红旭：房地产指标比较多，我一般关注三个指标，第一是房屋的销售面积、销售量，这是一个领先指标，已经持续反弹了几个月。第二个指标是价格，6月份，70个城市房屋价格指数首次出现环比正增长，价格上也出现了止跌反弹的迹象，价格是同步指标。第三是房地产开发投资和新开工面积，这是一个滞后指标，这两个指标现在还没有探底成功。整个来讲有个综合指标，就是国房景气指数，国房景气指数6、7月连续两个月的跌幅收窄，我估计应该会在三季度会出现见底。从行业整个温度，从成交量、成交价格、投资和开工整个来看，我认为可能会在三季度触底，四季度逐步小幅复苏，但要看领先指标，房屋的成交量已经复苏几个月了。



　　在信贷收紧之后，房地产企业的资金链越来越紧张，但是很多业内人士都注意到，现在房地产企业的资金面已经好转，资金同比增幅上行，一些房地产企业现在已经加快了拿地的速度。今年三四季度是否会出现房地产企业抢地的情况，杨红旭认为，下半年企业拿地规模将增大，活跃度会增加，但不会疯狂。



　　杨红旭：据我们的研究发现，这一轮调整，整个房企资金链最紧张的时候是在二季度，程度基本上跟2008年全年相似。三季度我们认为会有一个小幅的复苏，主要是内部来看企业的销售资金回笼增长比较明显，外部来看货币政策持续放松，但是目前依然处于资金偏紧状态。至于资金缓和之后，下半年会不会抢地，我认为下半年整个企业拿地的规模将会增加，购地活跃度会增加，但现在资金依然偏紧，而且存货量也比历史上大，所以今年下半年土地成交反弹会活跃，但不会像2009年四季度那样地王非常多，我们今年有地王，但数量不是很多，成交趋于活跃，但不会疯狂。

　　房价和地价之间有一种相互拉扯的关系，房价是领先于地价的，房价目前出现了止跌反弹的迹象，如果接下来地价也出现上涨，尤其是部分地王出现，会客观上推高房价。因为他会改变人们的预期，觉得地王出了，周边的二手房价格就涨了。



　渣打银行分析认为，一些地方政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价，直接结果是减少了土地供应。从长期来说，这会不会导致房地产调控虽有严厉政策，但由于地价不降，所以调控效果打折？   



　　杨红旭：这有一定道理，但不全面。首先地方政府肯定不愿意贱卖土地，因为土地是有限的，都希望能卖出好价钱，这样土地出让金的总量会进一步增加。但地方政府现在财政比较紧张，经济也比较低迷，所以也希望土地市场继续活跃，要想活跃的话价格就不能定太高，所以我认为它不希望地价低，但是他又希望土地能够成交，所以地方政府处于矛盾的心态。尤其我们看数据,1-7月份开发企业拿地量，今年1-7月份同比去年1-7月份降了24%，说明了整个土地市场依然是比较低迷的，所以我认为地方政府下半年应该是推地的积极性会提高。